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??地產大佬話樓市：政府不提不代表房地產不重要

??眼看著2014年就要結束瞭，每年的這個時候，也正好是各大媒體、各界人士對於一年不同領域總結的日子，這當中，樓市自然不例外！尤其是今年的樓市，變化的太快，政府的態度，模棱兩可，卻暗藏深意，這些都太值得大傢去探討瞭，為此，在12月16日舉行的2015相關經濟學傢年會上，地產大佬們就針對市場、政策、房產稅等一系列問題展開探討。今天我們就先來看看業內對於樓市所處近況的一個看法。

??相比起以往任何一年來說，今年可能是政府對樓市、房地產提及最少的一年，從表面上看，政府好像把老百姓最關註的房地產遺忘瞭一樣，特別是剛剛閉幕的中央經濟工作會議，包括住建部發的文件，現在都沒有提房地產，原因是什麼？房地產是不是不重要瞭，對於這點，北京師范大學房地產研究中心主任董藩和華遠地產董事長任志強在2015網易經濟學傢年會上給出瞭他們的看法。

??北京師范大學房地產研究中心主任董藩

??沒提不等於不重視，我覺得這個地方是“此處無聲勝有聲”，沒提，第一個就表明他們還沒想明白，我想任總很認同這個觀點，最主要領導沒想明白這個事兒下一步該怎麼辦；第二，轉得太快有點不好意思，因為此前先是說不調控也不刺激，然後緊接著沒辦法，就改成瞭“微刺激”，最後就進入到瞭隻做不說的“中刺激”，現在實際上從財房貸二胎利息任何問題免費諮詢政政策上看得非常清楚，是“強刺激”，今天早上800億的投資又推出來瞭，那800億將帶動3000億左右的投資，整個城南都要大規模改造，所以這是很典型的，鐵路投資，年初是1500億的投資計劃，連改六次，據說現在已經達到瞭1萬億，顯然這是強刺激，但是對房地產來講，這麼多年輿論這麼大，一掉頭一轉，這事兒有點轉不過來，面子上抹不開。還有，不希望刺激輿論，因為老百姓都盼著房價下跌，盼著擠房地產泡沫，你轉過頭來又支持，那麼好象又回到瞭老路上，容易刺激輿論。還有一個，不希望像任總這樣的人繼續翹尾巴，“看，離瞭我們房地產不行吧？”還有一點就是，確實沒想明白，也想等等看，所以整個中央經濟工作會議“房地產”這詞兒都沒出現過，中國第一大產業就是房地產業，這裡面沒提，沒出現過，確實也引人註目。

??北京華遠浩利投資股份有限公司董事長任志強

??4萬億的時候有一個叫“十大產業振興政策”，我看那裡頭大傢都說，最後一個應該是房地產，後來突然發現沒有房地產，幸虧它沒有房地產，這十大產業政策振興瞭半天，沒有一個好的，全完蛋瞭，馬雲先生說，凡是政府讓你幹什麼的時候你趕緊跑，政府沒說讓你幹什麼的時候你可以幹，那時候提得更多一些。“夜壺”早早晚晚的事兒，有一天晚上半夜裡突然說降息瞭，有一天晚上突然說出瞭一個什麼什麼政策，我就納悶兒瞭，這麼大好的事兒為什麼不在大白天裡正大光明地說，非擱到半夜12點呢？尿急的時候才用呢，所以就可以知道它那“夜壺”少不瞭，它老半夜裡幹活，不得用夜壺嗎？所以夜壺，肯定得擱到外頭。

??地產大佬話樓市：長期來看房地產高增長沒結束

??或許正如董藩和任志強所說的，正是因為無聲歌更勝有聲，所以，今年政府才不願在明面上過多的提及房地產，而這也從另一個側面反映瞭，在中國，房地產不管什麼情況下，其在國民經濟中的重要地位都是沒有辦法取代的，政府也不會坐視不理的。更何況，從目前我國的住房需求、人口結構、傢庭結構、城鎮化進程等等方面來看，長期來看房地產高增長的過程還沒有結束

??北京華遠浩利投資股份有限公司董事長任志強

??我隻說瞭一個“投資增速會繼續下滑”，他們就說我唱衰，投資增速下滑是一個很聰明的調整辦法，供一縮瞭，賣不出去，庫存多瞭，我們就減少生產啊，就剛才講的。開發商沒那麼傻，開發商也不想把別人弄死，所以開發商說，你要庫存多瞭我就減少點兒投資吧，生產少點兒就行瞭，你們看看北京市，今年大概賣地，一共完成三千多億的投資，賣地賣瞭兩千多億，最後政府該忍不住瞭。我們新的住建部部長陳政高上臺以後第一次公開對外講話，第一講的是庫存太大，要去庫存。

??第二個說的什麼？說的加強保障住房建設，我想這倆事兒肯定是矛盾的，沒聽說哪個國傢說你的庫存多瞭你還要加大投入，後來我明白瞭，為什麼？不管庫存有多少，和GDP都沒關系瞭，但加不加大投資和GDP有關系，所以他們為瞭，一方面希望消化庫存，另一方面又加大投資，加大投資保證GDP，我們的國傢之所以政策一會兒這樣一會兒那樣，就是因為老要保那個GDP，田教授剛才說瞭，未來從長期來看，供求關系還差遠瞭，為什麼差遠瞭？你現在住那小房子你就滿意瞭？過兩天你又生兒子，胖娃娃出來瞭，現在可以生倆瞭，再過兩天，可以生無數個，房子不夠啊，所以從長期來看，是個逐步提升的需求關系。再說幾個數吧，九十平米現在大部分，我們現在的中位數大概72平米左右，戶均，90平米是什麼概念呢？1990年美國的標準，那麼20年過去瞭，現在的標準是多少？戶均是254。如果戶均標準是一個逐步提高的過程，我過去窮，我就小一點兒，戶均大，我就大一點兒，社會保障，人均標準什麼都是提高的，所以人均小於平均數的是困難戶，我們現在的標準還相當於停留在二三十年前，是不是我們過幾年就超過美國瞭，或者人均增長好幾倍瞭，怎麼辦呢？是不是要提高？那時候就得把房子拆瞭，我們都知道開會的這個地方，旁邊新建的地方，好幾個都是八十年代末期，八八、八九年建的宿舍樓啊，現在都沒瞭，都變成國貿瞭，現在都拆瞭，拆的過程還需要很多很多年。於是，我們整個城鎮化發展過程中還得不斷的蓋房子，但是在短期之內會不會有高和低的過程呢？會有

??我們前面舉的圖，一上一下，轉好幾圈瞭，還會有上有下，但局部的下不代表整體就下瞭，比如我們這個圓桌對話的題目叫“下行通道中的房地產”，陳主任不同意“下行通道”，他認為還在“上行通道”中呢。我們想說的就是，你要認識，眼前並不是好的不能再好瞭，還可以再好一點，而是說，出現問題藥劑師調整，調整過程中可能會有不好的時候，但後期還是好的，要不然它放水幹嘛呀？我們已經知道，不好的時候就放水瞭，要都好的就用不著放水瞭，就這麼簡單的事兒。陳淮：明確說一句，你唱衰瞭還是沒有？任志強：對中國的房地產我不唱衰。尤其是陳淮主任告訴我一句話我牢記著，從房價長期來說一定是看漲的，全世界都這樣，中國也不例外。

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??北京師范大學房地產研究中心主任董藩

??主持人一見我就告訴我，任總的想法跟你產生分歧瞭，你們倆過去都唱漲，現在任總唱衰瞭，一會兒你倆得掰飭一下吧，我說你理解得不對吧，他說媒體都這麼報道的，我說任總隻是說目前存在壓力，可能有點小振蕩，可能後面還會往上拐，剛才任總又特意解釋瞭一下，長期來看房地產高增長的過程還沒有結束。我給大傢再理一下，未來市場還有很多推動的力量，第一個是大拆大建，現在這些城市當中都有大量的五十年代至九十年代末建的房子，按照今天的標準來看不節能不環保沒綠化沒物業，這些房子未來十年都要拆掉，有拆就有建，這是房地產發展的過程，第二，人口還在繼續上漲，一到兩億的上漲空間還是有的，後來計劃生育還會放松，第三，城鎮化建設還在加劇，現在官方公佈的城鎮化率大概在60%左右，但這個數字是假的，騙大傢，因為中國有個特殊的背景，我們國傢在過去城市人口和農村人口的區別是什麼？不是用產業，是用戶籍來區分的，現在我們看到大量人由農村湧向瞭城市，由於他的戶口還屬於農村戶口，在城裡打工這個事情變得很尷尬，到底算城裡人還是農村人？最後我們做瞭一個折中，如果他有一半的時間在城裡，在城裡住，在城裡消費，還在城裡就業，就叫城裡人，如果有一半的時間在農村，就算農村人，這樣就把兩個多億的農村人口實際上算作瞭城市人口，戶籍上不算，但在統計上把他算瞭，把這些加在一起才達到瞭我們今天所說的53%、54%，但是這部分人城市從就業角度和消費角度都把他吸收瞭，唯一沒把他吸收的是什麼？是居住，他們住在工棚，住在地下室裡，就像保姆，住在主人傢裡，這個傢不是她的傢，什麼時候是他自己的傢呢？他自己買瞭房子自己住，或者雖然買不起房子，常年全傢租的房子住在自己傢裡，定點到主人傢裡幹活，這時候城市才把他吸收瞭，剔掉瞭這部分，兩個多億的人口又沒房子，雖然在城裡，但沒有，這部分人逐漸有自己的房子，或者自己租房子的過程是房地產發展的重要過程，大傢都忽略瞭這個。另外，傢庭將繼續裂變，我和任總都一直在講這個觀點，現在的傢庭還沒到最小的時候，繼續裂變，有的傢庭有兩個孩子，分別研究生畢業瞭，各自結婚，前兩年沒生小孩，人口總量在增加，但需要的房子套數在增加，因為裂變出新的傢庭瞭，這個需求應該很大。更重要的影響是生活方式的演化創造出大量需求來，比如大量的人離婚。再一個，大齡青年不結婚，32、35不結婚的有的是，今天在場的有很多，忙於事業或者沒找到合適的，自己不結婚但住一套房子，在法律上不是傢庭，但以傢庭方式消耗房產，這個比例越來越高，甚至未來更多人選擇不結婚，我說什麼呢？中國的高漲過程遠遠沒有結束，我其實不贊同“黃金”、“白銀”的說法，你現在生生的把房地產狠狠的幾棍子撩倒瞭，你就說它怎麼怎麼樣，不對，你把限購限貸同時取消，過幾年再看市場是什麼狀態。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-18/17595951284326653281003.shtml

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