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8年價格翻番 專傢各項成本推動房價上漲
2006~2013年樓價上漲107.5%
2014年，東莞樓市量價背離，房價企穩"9字頭"，但成交量卻持續下降。上周，東莞出臺文件提振樓市信心。但是未來房價走勢如何，還未可知。不妨先跟隨記者來回顧一下2006~2013年8年間東莞房價走勢，尋找房價上漲背後的關鍵因素。2006年，東莞房價還維持在"4字頭"，2007房價開始進入迅速上漲通道，從2006到2013年，房價翻瞭一番。
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記者對比8年來東莞樓市數據發現，2007年和2013年新建住宅成交量最大，地價也最高，房價同比上漲也最為明顯，從市場上看，房價上漲的背後，是深圳購房者和剛性需求釋放的影子。
專傢則指出房價上漲後面的四大主因：地價上漲、建安成本提高、融資成本增加及稅費征收嚴格。
文/表 記者蔣幸端 圖/記者盧政
房價
"三級跳"
2006年至2014年上半年
房價"4"字頭變"9"字頭
第一跳：單價一年漲瞭1000多元
2007年東莞房價出現首輪上漲，當年東莞新建住宅均價為5522元/平方米，比2006年的4222元/平方米上漲瞭1000多元/平方米。
第二跳：從"6"字頭跳至"8"字頭
2009年至2011年，市場成交觸底反彈，推動房價快速上漲，房價從6424元/平方米上升至8177元/平方米。
第三跳：房價邁入"9"字頭
2013年12月，東莞房價從"8字頭"正式邁入"9字頭"，至今年7月份，東莞房價已經連續8個月企穩在"9字頭"，2014年上半年，東莞住宅均價為9130元/平方米。
從2006年至2013年，8年間東莞房價上漲107.5%，若截至今年上半年更是上漲瞭116.2%。
探因房價上漲：
與地價、成交量基本成正比
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地價抬升
8年地價
上漲122.19%
樓市與土地市場相輔相成，相互作用。樓市火熱，土地市場就火熱，"地王"也最多，反過來，"地王"多，地價高，房價也會出現明顯上漲。
從土地市場來看，樓市成交最火熱的2007年和2013年，地價也最高。2007年東莞商住地樓面地價為2676元/平方米，比2006年高瞭1482元/平方米，是東莞目前年度最高的樓面地價，並且當年共拍出5宗"地王"，其中塘廈"地王"樓面地價高達15243元/平方米。
2013年商住地樓面地價位居第二，為2653元/平方米，當年也拍出3宗"地王"，最高一宗商住地樓面地價高達6090元/平方米。去年鎮區樓面地價全線走高，紛紛踏上歷年高點，地價漲勢明顯。此外，2012年和2014年上半年，商住地樓面地價均超過2000元/平方米以上。以2013年上半年樓面地價與2006年樓面地價比較，歷經8年時間，樓面地價上漲瞭122.19%，也翻瞭一番。
市場推手
成交量大增
房價出現跨越
值得註意的是，2007年和2013年"地王"最多，地價最高，樓市成交量也處於前兩名，分別是622.1萬平方米和753.52萬平方米，同時，2007年和2013年房價都出現瞭歷史性的跨越。
深圳客進入東莞助推房價
從房價上漲情況來看，東莞房價的上漲背後都缺不瞭深圳客的影子。2006~2007年，東莞房價出現首輪連續暴漲，彼時全國樓市火熱，大量深圳客非理性地進入處於價格窪地的東莞。在深圳客的刺激下，東莞房價也迅速飆升，從"4字頭"進入"5字頭"，上漲幅度首次達到瞭30%。而進入2008年樓市冷冬，這些非理性的投資行為大多遭到失敗，紛紛撤離東莞。
東莞房價第二次因為深圳客進入東莞而出現的快速上漲是2010~2011年， 2010年，全國樓市調控政策實施，不實行"限購"政策的東莞成為深圳客置業的樂土。與2007年不同的是，此次深圳客進入東莞市場以理性的自住需求為主，盲目投資減少，之後，臨深片區崛起，直到現在仍然是支撐東莞樓市成交的重要區域，而在臨深片區高房價成交的支撐下，2010~2011年，東莞房價也正式由"7字頭"邁入"8字頭"，房價上漲幅度約7.5%。
剛需釋放推動房價連續上漲
從歷年樓市發展情況來看，樓市成交每次從低谷反彈，剛性需求大量釋放，也會促使房價快速上漲。
2009年，東莞樓市由低谷回暖，房價也從低點回升，從2009年的"6字頭"上升至2010年的"7字頭"，上漲幅度約18%，並且連續兩年快速上漲。
2011年之後，隨著房價逐漸回歸理性，房價也再次出現連續上漲。從2012年第四季度開始，在"以價換量"的刺激下，剛性需求持續釋放，臨深、臨廣片區成交顯著，2013年東莞樓市供需兩旺，房價也終於在2013年12月正式進入"9字頭"，城區毛坯剛需房更是歷史性地步入"萬元大關"。從2013年12月~2014年7月，東莞房價已經連續8個月維持在"9字頭"。
成本上漲
案例分析：
同區域成本提高
單價漲5636元/平方米
記者根據東莞同一鎮區分別在2005年和2013年銷售的兩個樓盤的成本對比發現，2005年銷售的某樓盤均價為3679元/平方米，2013年，在同樣區域開發的另一個樓盤房價上漲至9315元/平方米。隨著各項成本的升高，2013年個盤房價也上漲瞭5636元/平方米。
在成本方面，稅費占比由2005年約9.36%上升至15.15%，土地成本從2005年的682元/平方米，上升至2926元/平方米，土地成本上漲瞭329%，所占比例也由18.54%上升至31.42%；此外，建安成本也由1286元/平方米上升至2560元/平方米，上漲瞭99.1%。
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各項成本推動房價上漲
房地產財稅專業人士陳秋蓉認為，東莞房價從2006年的"4字頭"上漲至2014年上半年的"9字頭"並不奇怪。"土地成本和建安成本、融資成本等都在上漲，房價的上漲屬於必然。"她告訴記者，地價成本就占瞭房價的三四成，此外，近年來銀行利率上調，房貸政策收緊，開發商的融資成本也在增加，在資金不足的情況下，部分中小開發商尋找其他渠道進行融資，融資成本比2009年之前高瞭三成左右。另外，近年來國傢對房地產稅費征收嚴格，稅費也體現在房價當中，"稅費約占房價的12%~20%左右。"
她表示，在同樣的房價下，地價便宜，融資成本少的開發商獲得的利潤就越高，因此越來越多的品牌開發商熱衷於與本土開發商合作，以減少土地成本，而為瞭提高資金的周轉率，降低融資成本，不少開發商也會通過合理定價快銷來回籠資金，市場上"以價換量"模式也將越來越多。
(本文數據來源：東莞市統計局、東莞中原研究部、合富輝煌東莞市場研究部。註：由於統計方式差別原因，數據可能存在一定出入)
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-21/11194391146.shtml
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