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內容來自sina新聞

改善性住房需求的春天來瞭

??“兩會”過後,樓市最熱門的話題,無疑是改善性住房需求是否能夠釋放,以及如何才能釋放。政府工作報告中提出“代墊款二胎銀行支持居民自住和改善性住房需求”,同時將“穩定住房消費”作為六大消費支撐之一。住建部新聞發言人倪虹亦表示,自住和改善性需求將是2015年樓市政策的重要導向。

??房地產市場主要包括三大需求:剛性需求、改善性需求和投資性需求。連續幾年實施的限購、限貸政策,實際上鼓勵和保護瞭剛性需求,打擊瞭投資性需求,而改善性需求處於二者之間,雖然並未受到最嚴格的限制,但實際上,限制還是比較明顯的。比如二套房首付要六成以上,利率至少是基準利率的1.1倍,如此之高的購房門檻,無形之中就將相當一部分改善性需求剔除出市場。幾年下來,市場上出現的情況就是剛性需求的房子賣得最好,投資性需求被大大抑制,而改善性需求則是在 “夾縫”中生存。

??當然,在幾年前嚴控需求,抑制房價的背景下,“誤傷”改善性需求是難免的。不過,此一時彼一時,現在市場投資的比例在下降,炒房減少,市場發展相對比較平穩。對於一個健康的房地產市場來說,單靠某一種需求是難以支撐的,各類需求都應存在,因此改善性需求是整體市場上重要的一部分,而且也確實是真真正正應該受到保護的。從目前的市場情況來看,剛性需求雖然依舊並將長期存在,但是想要穩定住房消費,改善性需求絕對需要重啟,並且要與剛性需求一起,共同擔起提振市場的重任。

??改善性需求中,二套房占瞭大多數,因此4月或將迎來二套房的政策松綁窗口,極有可能降低二套房和首付比例和利率。從去年年末開始,各地方政府已經在各自管轄的權限范圍內,針對二套房的購買降低瞭門檻,特別是公積金政策都在放寬。住建部近日提出,各地要進一步降低門檻,增加公積金貸款額度,簡化手續,建立方便快捷的業務流程,縮短辦理時限。下一步,就要看央行是否會調整政策,畢竟銀行貸款放寬將對開啟改善性住房需求起重要作用。

??話說回來,一旦改善性需求被釋放,市場上是不是有那麼多適合改善性需求的房子呢?畢竟這兩年很多開發商都把精力放到瞭剛性需求上,滿足首次置業的中小戶型產品確實不少,但真正能滿足改善性需求的房子,恐怕沒有那麼多,也沒有那麼好。如今相當一部分開發商對改善性住房產品的定義就是一個“大”字。其實這種定義是片面的。大,隻是改善性需求的第一要義,隻解決瞭改善性需求者最基本的居住空間要求。

??調查顯示,改善性需求者對產品本身的要求更為細致。真正的改善性需求,對於房子所處地段的環境、交通出行是否便捷、生活配套是否便利、產品本身做得是否真的有吸引力、物業服務水平是否能令大部分業主滿意等會提出很多要求。對於開發商而言,及時調整戰略,走在市場前面,同時推出真正的改善性需求者喜歡的產品,才可能贏得市場。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2015-03-26/13475986734895534496752.shtml

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黃婉君

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