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總體銷售收入增速開始放緩,庫存和成本不斷上升,利潤率開始下滑,房企負債率高企、資金短缺等問題突顯。簡單的規模擴張、增加利潤的方式,在2014年已

??經營性現金流缺口放大,房企不得不增加籌資活動產生的現金流來維持企業正常運轉,房企金融競爭愈加激烈。其中萬科、萬達都開啟瞭與國內外基金合作、輕資產運營的模式。



規模,從而導致2014年上市房企財務費用上升。行業平均三費占比達到11.22%,為五年來最高水平。其中銷售費用上升0.37個百分點,管理費用上升

??由於行業總體銷售收入放緩而費用大增,房企經營現金流嚴重短缺。數據顯

??伴隨著2014年銷售面積的下滑,中國開發商的經營狀況也在急劇向下。

??重點提示

始放緩,庫存和成本不斷上升,利潤率開始下滑,房企負債率高企、資金短缺等問題突顯。簡單的規模擴張、增加利潤的方式,在2014年已經走到盡頭。重壓之

資的僅7傢企業,合計融資額度為158億元人民幣,相比2014年1月的21傢企業、600億額度的海外融資大幅銳減73%。

內容來自sina新聞

??據中原地產研究部統計,截至日前公佈2014年年報預告的上市房企合計38傢,整體看降溫趨勢明顯:38傢企業中首虧達到瞭9傢,預減續虧4傢,略減3傢。合計有17傢企業業績相比2013年出現瞭下滑。

??庫存高企帶來的是供求關系逆轉,市場競爭激烈,房企不得不加大銷售費用搶奪市場份額。另外,拿地成本不斷提高,間接使開發商增加對現金的需求,擴大融資

元,同比增36.61%。據世聯行(20.08, -1.00,

-4.74%)估算,上述庫存大致需要3.1年的時間進行完全去化,這個時間接近2008年和2011年的峰值,反映開發商去化壓力大。

??中原地產首席分析師張大偉認為,往年房企都會選擇在1月份海外大規模融資,這樣可以增加一年的資金寬裕程度,但在2015年房企受到佳兆業事件、人民幣貶值影響,出現瞭海外融資難的現象,而且融資成本也明顯上漲。

??

??2014年房地產市場回歸均衡,房價由過往的單邊快速上漲轉為上下區間波動,成交量同比亦出現下滑。相應地,房地產行業

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-01-29/08365966363064378124533.shtml

??值得註意的是,2014年房企到位資金首現回落,而在行業最差的2008年,到位資金也仍然有1.8%的增幅。

下,房企轉型成為2014年的主題,並且將延續到2015年。而其中最關鍵的是融資的轉型即地產金融化的趨勢,包括萬科、萬達[微博]、綠地、復星等都在

??此外,萬科、保利等公司最為看重的ROE(凈資產收益率)指標也出現下滑,2014年前三季度上市房企ROE為6.94%,較上年同期下滑1.67個百分點、降幅接近20%;預計全年ROE較2013年也將下滑20%左右。

1.04 個百分點,財務費用上升1.05個百分點。

??過去十幾年來,中國房地產市場需求規模處於高速增長期,房價和土地價格均保持快速上漲,開發商單靠持有資產的升值即能實現盈利。

示,2014年前三季度A股上市房地產開發商經營活動產生的現金流凈額為-1297.27億元,負值缺口同比大幅上升77.3%;籌資活動產生的現金流凈

額是1888億元,較去年同期上漲55.1%。

??與此同時,上述房企同期營業收入達4551.87億元,同比僅增長9.7%,增速較

2013年的36.41%明顯放緩;毛利率為32.7%,同比略微下滑2.4個百分點;凈利潤率為511.74億,同比下滑10.5%,歸屬上市公司股東

凈利潤458.92 億,同比下降8.1%。

??總體來看,2014年房企負債率維持高位,償債能力有所減弱。截至2014年三季度,A股上市房地產開發商短期債務總計5018億元,長期債務總計7146億元,有息負債占總資產比例為36.4%,為五年以來最高水平,資產負債率則高達76.6%。

??世聯行指出,在利率未進一步下降的環境下,有息負債占比上升會侵蝕企業利潤,特別是在資產回報率下降的情況下,當資產回報率低於負債利息率,有息負債就會成為企業的負擔。另一方面,流動比率和速動比率保持穩定但仍較低,側面反映瞭房企償債能力有所減弱。

尋求金融化、輕資產的路徑;一些中小房企則面臨資金鏈危機,甚至出局的境況。

??中小房企資金承壓

??多項財務指標惡化

??某研究中心研究員朱光指出,從開發企業資金來源的構成分析,相比2013年,2014年房企自籌資金、國內貸款、利用外資占比均有所上升,而定金及預收款、個人按揭貸款比重則有所回落。

??據國傢統計局數據顯示,其他資金來源(主要包括銷售回款、預收款項)減少至1998年以來新低,占比40%,房企周轉率下滑,銷售款項回籠放緩,資金自籌依賴度大幅提升。2014年房企自籌資金比例達到歷年新高,占比42%。

??而定金及預收款、個人按揭貸款是開發商最為重要的資金來源。萬科總裁鬱亮便強調,對任何地產商來講,銷售回款是最重要的事情。萬科融資渠道最主要是靠賣房子(銷售回款),其次才是金融機構借款和海外融資。

房企負債率攀升財務指標惡化 存貨超1.3萬億元

??世聯行等機構建地種類怎麼貸款比較會過件認為,受影響最大的是中小房企。過去中小房企主要通過銀行表外理財產品、信托產品達成融資,但2014年以來銀行表外業務大幅縮水,加上央行[微博]對影子銀行打壓,中小房企融資尤為困難。

??而對一些在香港上市的房企來說,海外融資難度和成本都在上升。中原地產研究部統計數據顯示:截至日前,中國房企海外融資明顯銳減,1月在海外資本市場融

傢房企累計庫存絕對值達19622億元,同比增長25.4%,創下歷史新高。剔去其中已售未結的項目,即預收賬款,上市房企的真實庫存也達到13431億

??然而,進入2014年,房地產市場回歸均衡,房價由過往的單邊快速上漲轉為上下區間波動,成交量同比亦出現下滑。相應地,房地產行業總體銷售收入增速開

??海外房企融資難度增加,這將會加劇房企的資金壓力,對2015年國內房地產市場將有比較大的影響。而且預期在2015年春節之後,房企海外融資的難度將繼續增加。

??此外,張大偉認為,美聯儲可能逐漸加息、人民幣貶值對中國房地產市場影響均偏負面。過去巨量的海外融資規模將引發房企資金鏈緊張,甚至有可能出現違約。同時,美元走強後,熱錢將流出中國市場,這會加劇中國房企的“錢荒”窘境。

??細分來看,房企的多項財務指標在2014年開始惡化。首先是庫存。截至2014年三季度末,A股143

經走到盡頭。

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黃婉君

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