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戴松林

劉峰

陳坤

  我們的物流市場不規范在哪裡?有交通部門為主的物流規劃設計,有商務廳組織的物流規劃設計,有發改委組織的物流規劃設計......這些物流園區之間的功能分佈是什麼樣二胎房貸 辦理二胎房貸銀行有哪些利率多少免費諮詢試算的狀況?大傢都不清楚。我們參加交通部門的物流規劃設計評審,他們的物流園區名稱是這樣的,參加另外一個部門的物流規劃評審,名稱又變瞭。



唐顥

  程賜勝(湖南現代物流學會專傢、長沙理工大學教授):土地是越來越稀缺的資源,為什麼有政策引導?企業多瞭,城市繁華瞭,產出多瞭,就業解決瞭,稅收增長瞭。政府來管這一塊兒,怎麼發展?要有規劃。政策怎麼支持?要給政策。政府監管什麼?無非是兩個方面,一是服務水平,企業是有承諾的;二是安全生產,實際上這兩塊就夠政府管瞭。還包括市場進入和退出機制的問題。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-19/17113267151.shtml

  新浪樂居

  掌上長沙

  第三,物流的核心是商流。商流怎麼產生?因消費需求而生。商品流通規模總量決定瞭物流的佈局總量,在長沙,商流的運動形式很復雜,但長沙市未來物流佈局的節點,佈局的均衡,可能還是要借助商流來研究,離開商流談物流,可能會出問題。

劉卓

  吳英勇(佳海工業園總經理):佳海公司來自武漢,擅長做大型的產業地產項目,在武漢、南昌、合肥等一些省會城市都有佈局。我們在長沙的這個項目大概1000畝,總體量100萬平方米。一期已經做完,二期正在規劃。

產業地產成投資 優選品種

  主持人:潘昭暉

  第三句話,長沙這座城市發展這麼久,看似有很多變化,其實還是有很多不變的東西。比如湘江作為城市的一個發展軸,不管城市在一邊還是兩邊,湘江始終是我們的母親河,這兩邊都會有很多機會。同時,長沙還有兩條東西向的發展軸,第一條在北邊,現在第二產業和傳統產業都分佈在北邊,嶽麓大道往兩邊延伸,西邊是319國道,東邊的瀏陽有兩個工業園區,再過來是長沙縣的經開區,再過來就是高新區,一直往西邊是寧鄉,都在這條軸上。在這條軸上,我們的想法是要保持產業發展的勢頭,並且要為產業升級、優化做好相關的配套。但是,僅僅是這一條軸是不夠的,因此在南邊又發展瞭一條軸,以高鐵南站為核心往兩邊延伸,南邊有洋湖垸總部基地,中間還有省政府,在湘府路這個比較寬的區域裡面。大致意思是,長沙沿著湘江向兩端發展,但是在北部、南部各有一條軸,在這兩條軸上,大傢也可以找到發展機會。

  長沙專業市場新一輪惡性競爭開始?

  "推進工業用地出讓的彈性年期和租賃制,探索存量工業用地的退出機制"更在2013年國土資源部年度會議上被重點強調。

  談談我對物流的感受。第一,目前城市正面臨轉型,投資風向也在轉型,高星面市受到追捧,正是迎合瞭這種市場現狀與需求;

  從規劃專業來講,有這麼幾句話:第一句話,長沙要從現在300多萬人的城市發展成為千萬級中部中心城市,我們對長沙的發展是充滿信心的;

  企業可以跟政府說需要配套。但我們也要向集約要效益,向現代企業制度和業態要效益。我們站在工作人員的角度,能夠提供更多優質的服務,作為一個公民,也希望企業有回報。

吳英勇

  劉峰(長海德坤公司總經理):長沙的產業地產,不同區域有不同的特色。在高新區,中小企業比較多;在經開區,基本上是以大型汽車企業、工程制造企業為主,因此我們做服務外包基地,提供相關配套企業這種需求給他們。現在,我們做的服務外包基地是行業的聚集,比如汽配行業、小型物流行業,不是那種大型、專業的物流園,小型物流也需要一個生存的空間。



  園區要積極滿足入駐企業要求

  官方微博等

  長沙產業地產的發展勢頭是最好的

  第二,因為河西的土地面積將是河東的四倍,佈置瞭幾百萬人的生活和工作空間,且商貿物流項目非常少。我認為長沙向西走,將進入這座城市未來50-100年的戰略發展期,不可逆轉。

  對於以物流地產為代表的產業地產,我的建議有兩點:一是在土地規劃方面,產業園裡面不僅要有產業集聚度,同時對商業網點的佈局是不是要有一定考量。比如我們國際企業中心進駐率雖然100%,但晚上就沒有人瞭;二是整個長沙的企業數量是有限的,隻有10來萬傢企業,政府一定要有政策的引導和支持。武漢一個光電產業做瞭2000個億,目前正在規劃的生物醫藥城,2012年投瞭100個億,2013年已經投入瞭80個億。搞產業園為這些企業提供公共服務平臺,要有政府的引導才能把產業做活。

  現在有一個很大的問題,物流園區一建,就蓋很多門面出租。每一個企業在做商貿物流的時候,一定要確定你的工業定位、工廠定位以及輻射。我發現很多物流門檻很低,做的都是低端物流,這就形成瞭惡性競爭,也造成瞭管理成本上升。實際上最難做的是專業物流怎麼樣與制造企業對接。我在長沙還沒有看到與引進大型企業相配套的對口物流配套,這裡面有比較大的機遇。

  關於產業地產空置率或者供不應求,其實都是存在的,好東西供不應求,不滿足市場要求的就是空置的,那沒有辦法。所以,在我的腦海裡面,我覺得政府管理應該是智慧管理,不能包攬一切的事情,市場這隻無形的手一定要發揮作用,你沒做得好,你的判斷失誤,就該你空置。所以,我呼籲大傢在投資前多思考。如果需要信息,規劃局官方網站上可以查到一些信息,如果還不夠,可以來找我。

  高力國際研究調查顯示,在過去幾年內,由於供不應求,中國物流領域的平均租金每年增長5%-10%左右。亞洲非上市房地產投資協會調查顯示,亞太地區110名被調查者中68%的人表示今年將會把投資重點放在工業地產和物流地產領域,而2012年這一數字僅為28%。



  黃璐(中部智谷招商部部長):我們的項目位於人民東路,往東直達機場,西邊直通麓谷。項目總占地68畝,廠房建築面積11萬平方米,目前已完成9萬平方米招商,隻剩2萬平方米左右,3200-3300元/平方米的均價。目前入住企業約60傢,其中最大的一傢企業在我們那邊購買瞭1棟樓,約1300平方米。

  立體傳播:

  王慧芳(長沙市城鄉規劃局總工程師):做住宅的開發商解決的是安居的問題,產業地產在很大程度上可以解決樂業的問題。我在新加坡學習的時候,看到瞭他們的工業園和石化港,非常有感觸,我覺得大傢都在做一個非常偉大的事業。

  吳昊澤(國際企業中心總經理):我們2008年5月進入長沙,到今年剛好是第5個年頭。現在,我們在長沙做的項目叫長沙國際企業中心,總規模是80萬平方米,到目前為止大概完成瞭30萬平方米的招商和建設,引入瞭240-250傢企業,其中有一些央企,有一些湖南優秀企業,有一些醫藥企業。

  戴松林(灣田·國際董事長):我們做的灣田·國際,實際上是打造一個傢居建材裝飾全業態。今年項目應該可以做到2000畝,再過幾年爭取做到5000畝。在做這個項目之前,我們花費瞭200萬元資金進行全國考察,發現做這樣的市場很艱難。

吳昊澤

  我個人認為,長沙的產業地產有很大的發展空間,具體來說:一是政策環境。我們在很多城市都有項目,相比之下,長沙的發展勢頭是最好的,制度、流程等政策環境都比較好;二是長沙的中小企業發展良好,比較有實力,在買我們的銷售廠房時很多都是一次性付款。

  借今天的機會,我建議政府部門在規劃時,在現有規劃的基礎上,能更加明確產業定位,這些產業往這個方向發展,那些產業往那個方向發展,這樣有利於產業的聚集;其次,以我們項目為例,目前已有60%的企業入園,還有40%的企業在逐步入園,環評手續比較復雜。為推動企業入園,能否加強後期的扶持包括對一些入園企業提供相應的優惠政策。

 不同區域的產業地產有不同特色

  主持人語:物流地產成瞭地產投資新目標,常被視為房地產市場"醜小鴨"的工業地產受到投資者越來越多的關註;繼而馬雲宣佈成立"菜鳥網絡",進軍物流。產業地產的競爭開始白熱化,全國各地更是掀起瞭新一輪圈地和投資熱潮。

  產業地產朝城市的哪個方向發展?現在長沙的每個區幾乎都有一個產業園區,都想發展自己的產業,長沙縣是以汽車行業為主導,廣汽、大眾入駐,有很大的就業需求和配套的需求;高新區是中小企業的聚集地......各個區怎麼樣去爭取?怎麼樣差異化定位?這是個關鍵問題。但我非常看好長沙的產業地產,相信會有很大的發展空間。

  劉卓(妙盛國際孵化港品牌推廣部部長):妙盛的前身是建材公司,以建材生產和研發為主,後來慢慢從事產業地產的開發,目前在坪塘、婁底、沈陽、寧鄉都有幾個小項目,第一個出售型的項目是寧鄉的國際孵化港,總占地400畝,建築面積60萬平方米,有31棟建築物。

  俗話說,小學生和中學生做住宅地產,大學生做商業地產,研究生做產業地產。工業地產做起來確實比住宅和商業地產商住地產要艱辛得多。一個中小企業,如果要自己拿地建廠房,可能需要三四年時間甚至更長,因此我們這種項目就為其提供瞭孵化基地。如果相關政策能在中小企業入園方面有更多的傾斜,就更好瞭。

程賜勝



  從入駐企業的反饋來看,到園區來瞭以後,政府這邊有扶持政策、稅收優惠政策;還有一些企業也有投融資的需求,因此上個月項目開始在做園區的中部智谷產業園創業服務中心,積極滿足企業的需求,包括人才招聘、投融資、培訓、科技項目申報、手續代辦等等,這個月在逐步落地。

  唐顥(長沙金橋商貿國際城副總經理):目前,沿海地區因為土地價格和勞動力價格的提升,已經開始大規模的朝中部、中西部和西部進行產業轉移,而湖南、長沙以優秀的地理位置,必然成為承接產業轉移的最優地區。長沙在"入世"之後曾經創造過工業總產值10年增長十倍的奇跡,而在"十二五"期間,未來的長沙將創造更大的工業奇跡。

  產業地產現在算得上是方興未艾,但不可否認現在業內出現很多做產業地產失敗的開發商,使得工業用地變成一片"鬼城",空置率高。其結果的成因來自於開發商對產業地產的市場瞭解不足,設計也不符合市場需求。

  當前國際上流行的企業模式是在模塊化的同時,整合資源,因此模塊化、集成化是企業未來的發展方向,也說明工業地產或者說工業園區有很大的發展潛力。以廣東為例,大概有100多萬中小企業主在企業轉型時需要到內地發展,長沙作為其產業轉移的承接地,工業地產發展的前景無疑會異常廣闊。而從投資性能分析,擁有獨立產權的工業園區廠房,因為兼具園區主題鮮明、物業長期持有、投資收益率高等特點,更將在相當長一段時間內成為房產投資的"優選品種",長三角、珠三角城市群方興未艾的"工業地產投資熱",就佐證瞭這一說法。因此,長沙產業地產的未來絕對值得期待。

  可在湘江中軸、北部發展軸、南部發展軸找機會

  對於一個城市的未來發展而言,無論是在經濟發展、城市形象,還是在區域價值等方面,打造產業地產都有著明顯優勢。長沙作為中部惟一獲批國傢現代服務業綜合試點城市,將連續三年每年投入不少於6億元建設資金,現代物流、服務外包、電子商務、金融保險、商務服務、信息咨詢等生產性服務業不斷拓展新的領域。



  第二句話,長沙是一個跨江城市。以前叫沿江發展,現在叫跨江發展。長沙在整個湖南靠東邊,國傢要往西邊發展,長沙同樣要往西邊發展;



  剛才,各位提到瞭一個普遍的問題,就是配套的問題,或者是居住平衡的問題,希望晚上不要看到死城。其實,關於這個問題,規劃界做過很多的努力。這裡有兩個方面是需要平衡的,一是目前國傢扶持工業地產,供地價格很便宜,不能讓這樣便宜的土地用來做賺大錢的事情。所以,我們規定這裡面的配套隻有7%,當然很多人很想打擦邊球,但必須要公平,不能說這個人可以用便宜的土地賺大錢,會有失公平。所以,規劃用地有分類,是什麼類別就是什麼類別,隨意去更改的話,就不公平瞭。

  但是,另外一方面是我們可以讓產業有配套,在旁邊可以配套。整個長沙是組團式佈局,有六大組團,每個組團裡面都有中心。城市建設是一個漫長的過程。我們把長沙未來629平方公裡的城市用地結構和巴黎、倫敦做過對比,其實他們也就是這個樣子,隻是他們有更多的交通工具,鐵路、城際線等等,我們是組團,他們叫衛星城。

黃璐

  武漢在漢口北規劃瞭15000畝地,把十大市場全部遷到一起進行整合。目前長沙還沒有更大的氣魄和膽量明確地說,要把哪個市場遷到哪裡去,還是這裡三百畝地建一個市場,那裡五百畝地建一個市場。這也在某種程度上使得長沙專業市場新一輪惡性競爭又開始瞭,於哪一方而言,這都極具殺傷力。

  為大型企業配套物流,長沙有機遇

  以工業地產、物流地產等為代表的產業地產,在長沙的發展現狀如何?將來會走向何方?本期會客廳,以"城市佈局暨產業地產走向"高峰論壇的方式,走進產業地產這個投資熱地。



  長沙專業市場整體有如下特點:第一是規模小,比如馬王堆、南湖市場等,真正用於經營的土地都不超過300畝;第二是規劃起點非常低,樓下經營,樓上住人;第三是比較亂,幾乎沒有正規的物業管理;第四是安全隱患多。

內容來土建融台中太平土建融自sina新聞

  文字整理:洪虹

  攝影:餘志雄

王慧芳

  長沙新聞網(星辰在線)

  陳坤(高星鋼鐵物流園副總經理):高星作為進駐河西的一個大型商貿物流園,作為省、市、區重點項目,得到瞭各方支持。2012年啟動銷售,首期1586個門面,20天時間認購一空,協議成交金額1.7億元。

  長沙晚報廣廈周刊

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黃婉君

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