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房企玩轉資金鏈第一招：
"地產商從拿地開始就靠金融手段撬動資金，開發周期漫長，資金鏈也被越拉越長。"亞太城市房地產研究院院長謝逸楓告訴本報，部分商業地產房企的資金杠桿，很可能已經超出瞭銀行的控制能力。
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內容來自sina新聞
本報獨傢從業內多方人士處獲悉，近日，上海銀監局對轄內各商業銀行下發瞭"關於商業地產融資風險的通知"，其中提到，據摸底，截至今年9月，上海各商業銀行對149個城市綜合體發放貸款餘額已破700億，較去年同比增長30%~40%。
"地產商也可能通過信托、基金、風投等方式融資。"謝逸楓說。而銀行也可能以某種方式參與其中。
實際操作中，為瞭使模式合規，銀行往往借助信托或券商資管通道，並包裝一些專項理財產品，定向募集這筆資金。本報9月3日刊發的《興業銀行擬借道信托融資房產商89億理財產品謀劃"拿地"路線圖》一文，正是銀行參與到房企土地款募集的一種途徑。
"上海銀監局近兩年來對三類業務進行過全面風險預警：鋼貿、銅融資、商業地產。前兩者在預警後一段時間裡都不同程度出現瞭問題。"一名監管部門內部人士對《第一財經日報》表示，剛剛被銀監預警的商業地產融資，很可能已經風險高築，"隨時會爆發"。
拿地先融資
商業地產融資風險預警絕妙貸款連環不敵供求失衡
地產商如何撬動金融杠桿？某股份制銀行經手過地產融資的一名支行行長向本報舉瞭一個"2億資金套出10億房產"的模型案例，其中地產商前後三次融資，資金鏈秘訣在於"新貸還舊賬"。
台中房屋增貸&新北市建地貸款emsp;第一次融資是土地款籌集階段。造樓要先有地，按傳統做法，拿地資金應當是房企自有。但上述支行行長表示，"現在已經有銀行可以做創新的'土地過橋'業務"。
銀監局調研還發現，上海商業地產"總量過剩"、"價格上漲過快"、"市場總量接近飽和"，潛在風險已經遠遠大於住宅地產，因此需要轄內各商業銀行"高度關註"。
以上述支行行長所舉的融資模型為例，房企A公司需要4億土地款，自有資金很可能隻需要一半，即2億；餘下的2億，可以通過銀行完成。"有的銀行可以發放一種投行性質的融資，銀行不以債權形式，而是以股權形式參與其中。"
"這種'股權'參與還有一種變種形式，就是銀行和房企共同組建一傢有限合夥企業，專門運作拿地款基金，來自銀行的資金往往作為基金中的優先股權。"上述支行行長說。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-05/07522524277.shtml
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