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??去年4月30日,荔灣區公佈瞭小學適齡兒童入學登記地段和插班轉學登記地段安排,2013年屬於西關外國語學校小學部地段生的周門社區和寶石社區均被移走,分別安排至西華路小學和龍津小學入學。“我們就是看中周門社區內有菜市場、幼兒園、小學才在這裡置業的,現在要跑到幾公裡外小學念書,當初在這買房全沒意義瞭。”有傢長說。


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??◎二手房

??周峰表示,老東山一帶的學位房平均價格甚至在3.2萬元/平方米至3.3萬元/平方米左右,學校分佈比較平衡,上個月平均每一套學位房就有約20個買傢在搶。

??當前,教育名盤以其稀缺資源在樓市中成為搶手貨。眾多一手樓盤項目在宣傳之際亦打出學位房名號。在“一位難求”的情況下,眾多望子成龍的父母不惜重金購買學位房。

??相比一手學位房眼花繚亂的宣傳和攬客手段,二手學位房被業界人士和傢長們視為更為靠譜的購買對象。由於對越秀區等區域的教育資源十分認同,父母往往願意不惜代價為小孩找個好學位,從而造成名校學位房價格畸高卻供不應求的現象,一些地段的學位房甚至頻頻刷新廣州二手房的天價紀錄。

??記者采訪發現,在遭遇“被調整”的天河樓盤旁邊,另一豪宅樓盤的房產中介馬上打出廣告稱,“同片區豪宅僅有某某樓盤是華陽學位,樓盤競爭優勢又進一步”,以吸引買傢出手購房。而番禺有樓盤也是趁勢而上,聲稱“偌大的廣州又豈止老城區能夠購置優質學位房”,力推樓盤優質學位以吸引買傢。

??◎一手房

??值得註意的是,許多開發商在出售房子時紛紛承諾的“買房送學位”,但這一承諾也未必能兌現,而不少開發商賣房時宣稱的引進各種名校也會存在“流產”的可能。去年,番禺某大盤傳出“學位房”被指“偷龍轉鳳”,2012年開盤之際,其向外界宣傳“將引入區域內唯一省一級公辦小學”。最後,購房者卻從區教育局下發紅頭文件中得知,該“省一級小學”搖身變成村辦小學,引起瞭業主們的強烈不滿。

??據瞭解,絕大多數房產企業在購房合同中是不會有提供學位的相關條款。業主在買房時,要註意收集開發商的廣告和宣傳單等資料,假如開發商日後無法實現提供學位的承諾,業主在向教育部門投訴或者起訴至法院的時候,可以更好地維權。

??滿堂紅市場研究部高級經理周峰表示,3月份之後,學位房的成交量進入常規化階段,相比去年同期,學位房成交量增加瞭16%,價格上升瞭13%,達到瞭2.93萬元/平方米。“三四月份的成交量達到高峰,越接近5月份越火爆,價格的漲幅和往年相比沒有太大的變化。”

??記者在采訪中發現,把周邊學校“一網打盡”是不少樓盤在宣傳時慣用的招數。很多開發商在賣樓時把名校學位拿來炒作,如有些開發商在樓書中宣傳“周邊名校林立”“屬於××省級名校地段”,但這並不意味著相應物業擁有名校學位。

??據瞭解,如培正小學、東川路小學、農林下路小學等越秀區省級重點名校的學位房最為搶手,即使是樓齡較長的樓梯樓物業,單價普遍都要2.8萬—3萬元/平方米以上。合富置業廟前直街分行主管姚植玲表示,帶有省一級學校培正小學學位的物業,放盤量非常少,而且業主心態較強,價格一向堅挺,即使是較長樓齡的樓梯樓學位房,市場均價也在3萬—3.5萬元/平方米左右,小面積單位的成交單價更上浮至3.7萬—3.8萬元/平方米。

??有律師表示,如果開發商不能提供學位或者不能提供足夠的學位,但是在廣告和宣傳中卻說能提供學位,如屬實則屬於虛假的廣告宣傳,需要承擔相應法律責任。

??合富房地產經濟研究院院長龍斌則表示,10萬元/平方米的天價學位房有特殊性,目前學位房價格的高企體現瞭市場供應關系的矛盾,也是市場規律所導致的。他指出,就目前情況來看,學區和片區制度短期看不到成效,入學政策並沒有實質性的改善,因此優質的學位房仍然處於供不應求的情況。龍斌表示,要把學位房的價格維持在平穩的水平,核心在於供求關系的平衡,應該根據每個地區的供求,來調整學位政策。

??白雲區金沙洲某樓盤也打出學位房的旗號,廣附實驗學校(含小學、初中)就在小區內部。“我們已經開會與教育部門溝通,學校就是開發商修建的,我們的業主可以優先入讀。”銷售人員表示。

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??虛假廣告宣傳如屬實需擔責

??買瞭學位房卻忽然發現今年招生地段變瞭,不再對應以往的好學校,這樣的狀況並不鮮見。記者梳理發現,隨著城市發展樓盤增加,每年不少區域的小學地段都會有微調,傢長血本購置學位泡湯的案例幾乎每年都會重演。

??事實上,即使有天河林和豪宅樓盤學位遭遇“被調整”的前車之鑒,不少樓盤、房產中介對於學位房的熱情絲毫未減,“學位牌”仍然是招攬買傢的最有力武器。

??2011年廣州多區地段生地段調整,越秀區梅花小學並入鐵一小學後,引起育才、水蔭路、農林下路和東風東路小學地段調整,一些原來學位房不再與相應的名校對口。有市民反映,他購買瞭新河浦附近的二手房,希望能把小孩送到名校培正小學,結果當年培正小學招生地段減少新河浦幾條橫路的地段,學位房美夢成瞭泡影。

??有房地產業界人士表示,每年小學的招生地段基本上都有一些小調整,但是怎麼調整幾乎無太多規律可循。他建議傢長們在選購學位房時,應該做足功課,最好把三年內的招生路段都研究透,選擇一些“最安全”的核心路段購買。

??在優質學位資源緊缺、教育資源尚未達到合理平衡的現實狀況下,廣州學位房的房價一路上揚。鱗次櫛比的樓盤和豪宅頂著“學位房”的名義招徠買傢,價格水漲船高。中原地產項目部總經理黃韜做過粗略的比較發現,同一地段、同等條件的樓盤,有無學位的房子價格相差大概在10%至15%左右,而擁有優質學位的樓盤價格可以最高上浮30%左右。去年底,越秀區東風廣場因配有東風東小學省一級學位,其6萬元/平方米的報價直逼珠江新城。

樓盤傍上名校學位 價格最多上漲三成

??學位房同比漲價13%不愁賣

??由於小學入學地段微調,天河某樓盤業主花重金購買瞭學位房,卻無法入讀心儀學校。記者7日采訪瞭解到,即使有這樣的前車之鑒,不少樓盤、房產中介追捧學位房的熱情絲毫未減,“學位牌”仍然是招攬買傢的最有力“武器”,甚至有房產中介“幸災樂禍”炒作同片區豪宅僅有自傢樓盤是華陽學位,競爭優勢又進一步。業內人士表示,有優質學位的樓盤價格最高比同地段、同條件的樓盤高出30%左右,也使得開發商熱衷在學位上大做文章。人大代表表示,要改變開發商在學位房問題上過度炒作,政府應該站在更高角度,合理規劃優質教育資源配置,兼顧各個區域的平衡發展。

??中心城區重點名校所在區域的學位房,一套房十多個買傢搶的情況並不鮮見。在樓價水漲船高的市場狀況下,中心城區低總價學位房盤源更顯矜貴,100萬元以內學位房“不過夜”,放盤當日即成交的情況相當常見。合富置業市場經理梁燕明表示,在此前信貸持續偏緊的情況下,持有學位房的業主心態相當強硬,很多放售100萬元以內低總價房源的業主,甚至在放盤時就指明要一次性付款才有交易,按揭免談。

??有些開發商也會在樓盤銷售過程中向買傢承諾,目前已與某個名校簽訂瞭協議,擁有該學校的學位。黃韜表示,開發商一般不會將承諾白紙黑字寫進購房合同,因為說到底,樓盤擁有哪個學校的學位,最終要由教育局來劃分,且每年都可能有調整。

??最貴學位房單價也是頻頻創出新高。滿堂紅成交數據顯示,去年上半年成交單價最高的一套學位房是東風廣場某高層44平方米的小戶型,成交單價5.2萬元/平方米,成交總價約229萬元。而由中原地產成交的一套錦城花園約106平方米三房,總價高達521萬元,折合單價也達4.9萬元/平方米。去年底,新河浦路一套9平方米學位房,單價甚至高達10萬元/平方米,堪稱“廣州最牛學位房”。

??不少樓盤或中介打著名校學位的幌子“搖旗吶喊”,有的雖然周邊名校環繞,但由於公寓產權性質,並沒有學位資質,或隻有市級學位。有業內人士告訴記者,不少位於越秀、天河等區域的樓盤在銷售時,將周邊所有的名校一一羅列,稱自己是“周邊名校林立”,但是當問及具體是哪個學校的學位時,開發商則表示,“隻是較為遜色的××小學”。

??樓盤熱衷傍名校學位招徠買傢

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??■律師說法

??學位調整每年“誤傷”不少傢長

??廣州市律師協會房地產法律專業委員會主任許奮飛表示,開發商大張旗鼓宣傳的學位房,卻由於地段調整導致業主不能享有原有的學位,開發商應該承擔相應的責任。他認為,對於這種情況,買主有權要求返還房款,解除合同,但是買方必須要舉證買房確實是因為傢中有小孩要上原指定的學校。

??許奮飛表示,市民購買學位房前可以與教育系統部門和入讀學校提前聯系,對於購買小區的樓房、市政街道的劃分等進行詳細瞭解,不要輕易相信開發商的廣告和宣傳。而從賣方角度來看,開發商應該註意對學位房的廣告宣傳,有義務保證所出售的房屋是買主所入讀的學校,並且與小區的教育系統聯系。他還建議,教育部門在學位地段調整前,應該提早通知,預留一定的過渡期。

??不少房地產商正是看到瞭這一市場反應,為瞭獲得更大的利益空間,想盡一切辦法引進學校,讓樓盤變成“學位樓盤”,或是在劃分學區時,將其樓盤劃入招生范圍。

內容來自sina新聞

??“按照往年的情況,購買我們樓盤的業主基本能獲得該地段的學位!”白雲區白雲大道嶺南新世界的銷售顧問黃小姐如是說。面對記者提出的被調整疑慮,她回應稱,購房合同中沒有提及學位這一條款,但是目前在售的房源基本能保證業主的小孩獲得學位。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-08/18045991510657525399848.shtml

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黃婉君

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