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研判樓市不可脫離宏觀經濟大勢

內容來自sina新聞

  目前的金融環境已不再支持房地產大舉擴張,所以同全國其他城市一樣,大連的樓市也將進入調整期。但如果說房地產已步入拐點,相關的數據也還不支持這樣的說法。根據國傢統計局新近公佈的2014年5月全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況,大連新建住宅價格指數環比與上月持平,同比則上漲5.5%。所謂房地產拐點,應當是房價出現持續下跌。而上述數據表明,目前大連房價環比與上月持平,同比則依舊處於上漲之中,這樣的市場走勢顯然不能成其為拐點。即使將來會出現拐點,但眼下還言之尚早。

  房價上漲離不開金融這隻推手,房價下跌其實也是金融使然。當前,國內房地產市場出現的量價滯漲甚至個別城市的嚴重下滑,同樣與美元的幣值變化不無關系。2013年,美聯儲就曾發出結束量化寬松信號,這預示著美元將面臨升值,於是大量熱錢開始從中國撤離。在熱錢退出,國內金融機構頭寸偏緊的情況下,首先受到沖擊的自然是房地產,因為當今中國的房地產已經金融化瞭,沒瞭充裕的資金支持,樓市自然難有往日的火熱場景。

  但也還有部分業界人士認為,盡管住宅地產調整已勢在必然,而商業地產仍有很大發展空間。其實,商業地產更加離不開金融支持不說,同時還應看到,由於近年來樓市價格快速上漲使得商鋪租金飛漲,從而催生出一個無需商鋪的網絡購物。面對這種更具競爭力的新興業態,難道商業地產不需要調整?當前有些城市冷冷清清的商鋪和嚴重空置的寫字間,其實已經發出瞭警告。還有的房地產開發企業看中瞭大連宜人的氣候,認為時下在大連開發養老地產正逢其時,準備大舉進入養老地產。與年青人不同的是,以養老金維持生計的老年人,其收入水平已被固化,要在這一群體身上賺錢絕非易事,況且中國又有葉落歸根的傳統文化,他鄉養老不是所有老人都能接受的。當年廣西北海以及海南的一些地方曾大舉進入養老地產,結果大都無利而返不說有的還深陷其中。中央給大連的城市定位是"東北亞重要國際航運中心",城市當富有活力,即便金融環境允許,也不可置宏觀經濟大勢於不顧而將大連變成一座"養老城"。

  進入2014年以來部分城市房價松動、銷售額下降、新房開工量萎縮、房地產投資下滑、土地交易降溫......在這樣的市場變局場面前,大連的樓市會呈現怎樣態勢?前不久的一次業界座談會上,有的房地產開發企業負責人認為大連樓市"春天依舊",對當前和今後的大連樓市表現出極度樂觀。但也不乏擔憂者,有人甚至對大連樓市給出"靜水流深"的預判,認為現在看似平靜的大連樓市,鬧不好最終可能會調整得更深。

  瞭解瞭房價漲與跌和房地產市場熱與冷背後的深層原因,也就應當清楚,大連的樓市不可能脫離全國走勢而呈現獨立行情。因為房地產市場的走勢說到底是由金融決定的,而金融又被置於中央政府統一調控之下,決不可能對大連的樓市有特殊眷顧。今年年初,面對部分城市樓市趨冷而北京、上海等一線城市卻不為所動,有些專傢不是還說"一線城市不會受影響"嗎?可時間未過半年,現在還能說有哪個一線城市不受影響?所以,千萬不要以為大連的房地產可以脫離全國宏觀經濟大勢,呈現一枝獨秀的局面。沒有金融推波助瀾,任何城市的樓市都不會再有以往的熱鬧。

  為什麼自2003年至2013年的10年間,國傢對房地產曾有過43次政策性調控,然而卻難以抑制上漲的房價和過熱的房地產投資?這背後一個重要背景是,美元貶值帶來大量資金湧入中國,加之我國實行貨幣發行與外匯儲備掛鉤的機制,大量資金進入國內,在增加瞭外匯儲備的同時也帶來瞭人民幣超發。2003年7月末我國廣義貨幣M2的餘額為20.62萬億元,而2013年末已達110.65萬億元。有如此之多的貨幣,地價、房價能不上漲嗎?況且青埔土地貸款房貸中國的投資市場又不發達,買房子成瞭主要的投資理財方式,找不到出路的大量資金湧入樓市,在推動瞭房地產金融化的同時,也拉動瞭房價的上漲。

  研判樓市走勢,僅從這個市場本身的量價變動、供求關系出發,是難以作出正確判斷的,更不要說揭開其真實面紗。因為房地產的背後其實是金融,拋開金融就房價來論房價,就房地產來討論房地產,永遠就像霧裡看花,難辨事物本來面目。就中國的房地產市場而言,如果說2003年以前還是一個商品市場、消費市場,那麼隨著2003年房價開始快速攀升,它便逐步向著投資市場、資本市場演化。其後,中央政府便開始對房地產施以調控。如今,包括大連在內的中國房地產已經金融化,有些人買房子其實是將其作為金融投資產品,而不是為瞭居住需求。

  金融環境不支持房價再像以往繼續大幅上漲這是毋庸置疑的,但同時也不能不看到,當前和今後一個時期的金融環境乃至宏觀經濟大勢也不會令房價大幅下跌。因為,今年年初的兩會不但確定瞭廣義貨幣M2將在去年的基礎上增長13%,同時強調要"確保中國經濟這艘巨輪行穩致遠"。不管承不承認房地產的支柱產業地位,房地產已然成為經濟巨擘,沒有房地產的穩定發展,怕是難有中國經濟的行穩致遠。況且,現在老百姓手中的存款已多達40多萬億元,不要說城鎮化將會帶來部分農業轉移人口在城裡購房,如果房價合適也會有一部分城鎮原居民去購買改善型住房。所以,今後一個時期,大連的房地產大漲大跌的條件都不存在,而是會在各方面力量的相互作用下,進入一個相對溫和的調整期。



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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-25/08112790986.shtml

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黃婉君

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