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房企銀行間發債謹慎放開 首單或於年底現身

  有債市法律專傢表示,從國傢風險防控的角度出發,放開房企融資是"開正門,堵偏門"的表現。而對於銀行間債市而言,房地產企業發行債券,可以增加直接融資的數量,以更透明化的債券取代貸款、影子銀行產品等非標產品。

  中原地產研究中心統計數據顯示,2014年前7個月,中國房企海外融資規模達到424.33億美元,其中,7月份海外融資規模56.6億美元,環比下滑幅度為40.79%。此外,從萬科等10傢標桿房企國內外融資的表現看,7月份融資額度50.37億元,環比下降63.74%。

  在國傢對房地產限價政策及國內融資渠道受限的背景下,房企此前幾年普遍通過海外發債及非標方式進行融資。

  發行時間上,由於大多數上市房企此前均未有過發債經驗,因此估計需要大概兩個月時間評級及一個月的審批流程,預計銀行間第一筆房企發行債券將在今年年底推出。而據知情人士透露,本次交易商協會還首次為單獨一個行業發債制定瞭獨立的發行信息披露表格體系。

  但今年由於一系列監管政策調控及宏觀經濟變化,房企的融資境況也發生瞭變化。一位接近監管層的人士表示,出於"惠民生,穩增長"考慮,從保障性住房發債到普通商品房發債的政策是符合央行及協會一貫的政策精神延續的。"央行4月專門開瞭關於住房維穩的會議。對於保障性住房建設,央行和協會一直有相關的支持性政策。"

  在發行主體的資質要求上,記者獲取的信息中交易商協會要求發債房企房地產銷售業務應以中小戶型普通商品房為主;未來主營業務仍以普通商品房為主。並指出發債房企應積極參與棚戶區改造、保障性住房、自住商品房建設。

  9月4日,一份名為《上市房企中票發行政策全文》的會議紀要在網上流傳,引起各方熱議。但21世紀經濟報道從權威渠道獲得的相關信息與網上流傳的紀要內容有所不同,其中對於發債房企的要求有所變化。

  除發行中期票據,國泰君安首席債券分析師徐寒飛還指出,2014年以來房地產債券融資放開的跡象已經十分明顯,陸續有一些非保障房背景的房地產企業發行公司債甚至可轉債。如早在7月23日,民營房地產江蘇新城就發行過20億元公司債;8月26日,福星發行16億元公司債。更早前的7月18日,冠城發行18億元可轉債。徐寒飛還指出,市場對於房地產融資開閘的反應明顯還比較遲鈍,前期發行的這些中票和公司債的需求情況並不好,發行利率普遍維持在較高水平。

  除瞭本次銀行間債市為部分符合條件的房企提供融資渠道,交易所市場在此前亦有動作。今年4月以來,證監會陸續審核通過瞭4傢房地產公司關於發行公司債券的申請。

  根據交易商協會數據,截至2014年6月末,共有16傢企業累計發行391.3億元保障房建設債務融資工具;累計有北京市、青海省、江蘇省等14個地區30傢企業發行38期總額896.575億元保障房定向工具,對應支持超過51萬套保障性住房建設;保障房定向工具註冊餘額182億元。其中,陜西煤業化工集團有限責任公司5月12日發行的15億元中期票據,是首次以公募形式發行的保障房類債務融資工具。

  上述接近監管層的人士還指出,本次銀行間市場房企發債的合規性是比較高的,前期試點較為謹慎,要求發債房企在境內A股上市,且在國內一、二線房地產市場占比較大。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-05/07412896792.shtml



  此單債券亦是繼2009年國內債券融資暫停之後,房企首次發行且募集資金未用於保障房的公司債。而除新城地產外,另外三傢獲得交易所發債資格的房企分別為天津市房地產發展(集團)股份有限公司、臥龍地產集團股份有限公司和重慶渝開發股份有限公司。

  而目前房地產企業中資金匱乏的主要是中小型企業,需要救市的項目也主要集中在三、四線城市,"銀行間市場發債本次細則出臺之後,將有利於優質房企降低融資成本,對於整個房地產企業的並購整合也會有一定推動作用"。

  具體而言,認定標準上,什麼叫房地產企業?並非傳言中的三條標準滿足任意兩條即為房企。而是明確指出發行人房地產業務的營業收入比重大於或等於50%的為房地產企業,對於沒有一類業務營業收入比重大於或等於50%的發行人,若其房地產業務的收入和利潤均在所有業務中最高,且均占公司總收入和總利潤的30%及以上的亦被認定為房地產企業。

  資金用途上,記者獲得的消息是明確指出僅限於房屋建設開發,不得用作土地款等其他用途。上述接近監管層人士還表示本次募集資金將采取專戶資金監管模式,並提供相應的資金監管協議,以"保證在確定是商品房之後,才能把錢投進去,避免資金被作為他用"。

  有業內人士向記者表示,此次對於銀行間市場發債房企要求不存在"閑置土地"、"炒地"、"捂盤惜售"、"哄抬房價"、"信貸違規"、"無證開發"等違法違規行為的要求其實是非常嚴格的要求,因為此類違規在房地產行業是非常普遍的。

  該人士還表示,房企在銀行間市場發行債務融資有利於其降低融資成本、縮短融資鏈條。且從信息透明性和合規性來說,銀行間市場發債的優點也比較突出。

 建議企業優先選擇中票

  據21世紀經濟報道記者瞭解,對於本次銀行間市場房企發債融資的產品類型,交易商協會"建議企業優先選擇公開發行中期票據的方式"。

  對於發行中票進行融資的優點,中金公司表示中票具有期限較長且融資成本較低的特點,"一般中票發行期限在3-5年左右,明顯長於銀行/信托融資久期2-2.5年的水平,而且發行利率區間一般在基準利率下浮10%到上浮20%之間,低於A股地產公司平均的綜合融資成本,有助於地產企業調整償債結構及降低融資成本"。

  中金公司報告中還顯示,2014年以來已有地產企業發行中期票據的先例。投資性房地產類的陸傢嘴在2013年12月即獲準註冊50億中票,2014年5月發行其第一期中票,而該方案曾於2012年10月被公司董事會決議通過;以商品房銷售、商業物業銷售為主業的世茂股份2014年2月底也曾獲準註冊50億中票,2014年4月及8月分別發行瞭兩期中期票據。

 募集資金不得用作土地款

  值得註意的是,記者從權威獲得的信息,發債房企的資質要求中,添加瞭未受到國土資源部、住房和城鄉建設部等監管機構的處罰記錄及造成嚴重社會負面的事件出現的要求。對於發債房企,除此前網上資料顯示的上市公司的要求外,還明確提出其上市板塊需為"A股",並且對其主體評級狀況亦有所要求。

  江蘇新城地產股份有限公司7月28日公告稱,已公開發行債券總額為人民幣20億元,票面利率8.90%。此次發行債券籌集資金將用於改善債務結構、償還銀行貸款和補充流動資金。

  而在銀行間市場,此前隻允許保障房等民生項目進行發債融資。

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  上述專傢還表示:"房企在資本市場進行正常融資,是一種去行政化行為。房地產企業,作為企業的一種,在資本市場進行融資,是其正常的需要。這與新一屆政府對房地產市場逐步市場化和法制化的作法(如逐步取消限購、采取登記制度)一脈相承。"

  募集資金用途方面,知情人士還表示,權威信息與網上資料相比,去掉瞭"普通商品房開發的面積要占到項目總面積的70%以上"的要求,"執行起來應該很快,近期就會開始操作"。

  由於設置瞭A股上市及評級門檻等要求,市場人士表示,能夠滿足銀行間市場發債要求的房企數目將較為有限。
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黃婉君

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