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  孫懷傑:從政府當時的定價來看我覺得是很便宜的,看未來的發展趨勢,因為自住型商品房是五年以後才能上市,大興孫村的和墅雅園項目五年以後如果要換房要賣掉的話,70%的收益我認為是很可觀的。

內容來自sina新聞

  主持人:孫總,咱們剛才直接說到自住房三個字,華遠在北京有兩個自住房的項目在進行著開發,一個是位於大興,一個是位於門頭溝,這兩個項目現在是什麼樣的進展,先跟網友們分享一下。

華遠地產孫懷傑立足北京打造高品質自住房

  孫懷傑:主持人好,網友好,大傢下午好!

  孫懷傑:和墅雅園項目很有意思,雖是自住型商品房,但是和商品房之間沒有什麼差別。第一,和墅雅園這個項目密度很低,項目平均容積率1.5,它的位置我認為很獨特,處於大興中部生態型發展區核心。大傢可能也知道,看現在首都機場周邊的情況,容積率要求是很高的,老的項目,像麗京、麗思公寓都是低密度社區,品質這些年也沒有發生什麼變化,都具有很高的品質。大興這個項目也是低密度的規劃,因此這個項目的品質跟首都機場周邊的項目比較類似,戶型基本都在80平米到140平米之間。

  主持人:各位新浪樂居的網友,大傢下午好!歡迎各位關註本次的樂居訪談,我是本次訪談的主持人新浪樂居北京主編務名楊。提起自住房三個字,肯定有很多購房人現在非常的關註,關於自住房的任何消息動態,發現在我們的樂居網上也是流量最高、關註度最高的話題,所以今天我們特別請到瞭在北京也是正在進行自住房項目開發的一位房企的重量級嘉賓,他就是來自於華遠地產股份有限公司北京城市公司總經理孫懷傑總經理,來跟大傢講講華遠在做的自住房以及在他眼中北京樓市未來發展的走勢是什麼樣子的。我們今天就聽聽孫總發表的真知灼見。先請孫總跟我們的網友打個招呼。

  主持人:您剛才提到的和墅雅園項目是低密度的,那麼產品的戶型是什麼樣的?

  孫懷傑:我簡單介紹一下我們開發的兩處自住房的項目情況,一個位於大興孫村,我們叫華遠·和墅雅園項目,是低密度的自住型商品住房項目。這個項目緊鄰規劃中的首都第二機場,自住房面積約92000平方米。另外一處是在門頭溝區政府對面。這兩個項目都在開發階段,其中華遠·和墅雅園項目已經到瞭即將啟動網申階段。

  孫懷傑:從我個人的觀點和自己的一些看法來說,大傢觀望情緒多,如果你不信我的話,你可以買一套試試。從房地產發展的趨勢來看,觀望的情況下能買到抄底價房子的可能性幾乎沒有。北京市的推地速度是有限的,再怎麼推也滿足不瞭1:30的需要。第二,市場空間還在增大,並不是在減少,像我們的庫存量今年達到5萬、6萬多套,但客戶需求量還是那麼大。第三,房地產在北京各個區的發展,看看北京市的發展,我們的品質、實力都在提升,開發商的理念、產品和技術也在大幅度的提升。拆遷成本大幅度提高的情況下,因為政府征收土地的過程就是不斷攀升的過程。這些因素造成土地成本就這麼高瞭,不會降下去,開發商又在拼命的提高品質,在加上技術含量和舒適度等等條件,這些因素加在一起成本沒有發生降低,利潤通過市場的競爭已經不多瞭。說的可憐一點,開發商3%、5%的利潤率,在其他行業都不屑於幹的事,開發商還在幹。到這種程度以後,要說一丁點降價的可能性都沒有也不太現實,比如我可以推出50套特價房,推出特價房的可能性是有的。但是說整體降價,我觀望再觀望,等著整個房市出現降價的空間,我個人認為這種可能性基本沒有。

  主持人:華遠在實際操作中的拿地策略能跟我們分享一下嗎?



  孫懷傑:門頭溝是2萬2,大興的是1萬3。

  孫懷傑:時間尚不能確定,門頭溝的項目也非常有意思,地處門頭溝區的核心。從門頭溝本身來看,就相當於現在咱們的東方廣場那個位置,是一個城市綜合體,自住房在裡面占很小的一部分,還有十來萬平米的綜合體,配套特別的稀有,而且資源獨特,直接能看到黑山公園。那個項目也很有意思,叫做商業中心的配套自住房,所以兩個項目各有特點。

  主持人:是在網上進行認購的申請?

  主持人:還是非常看好這個項目未來的發展。

  主持人:很多剛需商品房的項目容積率都是在2.0以上,這個項目能做到1.5,也是在這批自住房項目裡比較獨特的。門頭溝的項目什麼時候開始申購呢?

  孫懷傑:還未開始,但是快瞭。。

  主持人:包括共有產權方面,現在還都存在很多需要明確的地方。

  主持人:1萬3能買到平均容積率1.5的產品還是挺有競爭力的。

  主持人:紮根於北京,把北京這塊的市場做得越來越好。在華遠現在的項目裡有自住房,有商品住宅,我們現在也看到市場有一種聲音,自住房大規模的入市或者地塊的出讓,使得老百姓產生瞭觀望心理,我是不是該等一等自住房,畢竟比商品房便宜瞭30%,對於這種情況華遠有沒有感到難受?

  另外,華遠歷史上像西單購物中心,目前也是華遠持有的,整個西單商業街的改造是華遠發起的。當時還有華遠地產的百花市場等等,是任總在八、九十年代的時候就做事情。這兩年我們在打造華遠·好天地的品牌,即我們的商業運營品牌。好天地品牌的初衷是體驗式的以文化為導向的街區式商業,不是mall的形式,也不是社區的商業,而是區域型商業,輻射周邊幾公裡,讓大傢在下班以後能夠休閑、娛樂、交友。我們為什麼引進迪卡儂,因為大傢的消費觀念發生瞭改變,在區域裡更需要這種體驗式的東西來消費,所以我們的好天地以此為根底,為技術核心來打造。目前來看還算是比較成功,尤其是通州的好天地項目。門頭溝也是叫門頭溝的好天地,我們會再發展三到四個。

  主持人:對外現在報的是什麼樣的價格?

  主持人:但是自住房還是更強調滿足剛需和改善型自住的需求,當然說到投資,大傢心裡都有一個小算盤,都會算算這個帳,從這個角度來說這個項目確實是值得大傢關註的。這兩個項目是很純粹的自住房的社區還是說會像其他的地塊一樣是有自住房的項目,同時也有商品房。

華遠地產股份有限公司北京城市公司總經理孫懷傑



  主持人:其中既有自住房的項目,又有綜合體的項目,又有商品住宅項目。這是不是代表瞭華遠在北京市場上發展的一種策略和戰略?從這幾個項目多盤聯動的狀態來說,華遠對於北京市場采取的是什麼樣的發展策略?

  以下為訪談實錄:

  孫懷傑:從去年開始,想必大傢也從新聞上、報紙上都看到瞭華遠加大瞭在北京的拿地速度和力度,目前我們正在運作的項目有六個。上周剛剛開盤的密雲的華遠瀾悅項目,也是純居住型產品,位置非常好,在白河邊上,品質很好,環境也很優雅,開盤就得到瞭廣大客戶的認可。這兩年在通州發展的速度也很快。同時我們還在操作兩個項目,一個是華遠·銘悅世傢,這個項目正在銷售,處在尾盤期。另外一個是華遠·好天地(北京銘悅)項目,商業寫字樓項目,因為它有獨特的地理位置,挨著土橋的地鐵首發站,我們把迪卡儂(法國體育運動品牌)的專賣店放在瞭華遠好天地。迪卡儂從消費市場判斷,他們對通州東部的市場非常看好,他們把通州看作是通州及天津地區的核心旗艦店,所以我們也在強力的推出。另外就是和墅雅園項目及門頭溝項目,去年拿的地,是高端的商業核心的地塊,目前來看對它的前景我們是很樂觀的。

  華遠西紅門項目,挨著大興孫村不遠,從區域和規劃來講,旁邊有一個星光產業園,目前還沒有定名,剛剛拿到。這個項目是一個純的辦公商業項目,我們稱為產業項目,預計很快啟動。

  孫懷傑:和墅雅園項目是純居住項目,但是旁邊還有一點點商品房,不多,1萬平米左右,主要是以自住型商品房為主,商品房占的數量很少。居住的功能很純粹。門頭溝的項目自住型商品房占的數量很少,是以高端住宅、公寓和商業為主。

  孫懷傑:從我個人的理解來看,華遠在北京拿地的速度和拿地的力度,首先代表瞭華遠公司對北京市場的判房貸利率試算表本金二胎年息斷,也代表瞭華遠在北京未來發展的一種看法。我們還是希望立足於北京,北京市場的穩定性和預期我們認為還是很值得信賴的,是一個基礎平臺。大傢都知道華遠有很多年的發展歷史,我們不光是在住宅、豪宅上,還有高端的商業,包括西單等等,我們都有很好的基礎。這兩年我們把保障房和自住房全部納入到我們的發展鏈條中,應該說我們在北京全業態的發展已有瞭很深厚的基礎。對於北京的各個區域,隻要有機會我們就會進入,就會拿地,實現我們的發展目標。所以我個人認為華遠還是很堅定地大力發展。

  孫懷傑:從這個位置和價格上來看,我覺得具備很大的投資價值,。

  孫懷傑:不能說沒有一丁點影響,目前自住房搖號的比例最低的是1:20,高一點是1:39左右,40個人裡面才能有一個人選到,而且還有優先傢庭。按照這個比例發展,今年大概推出瞭5萬套,但搖號的比例還是處於這樣的比例,證明是有一個周期的,2到3年的周期,包括政府推進的速度。消化掉1:30、1:20的比例,不僅僅是2、3年才能消化掉的。證明北京的客戶基礎還是很龐大的,需求量很大。另外,客戶可能有觀望情緒,我去選一選自住型住房,實在沒辦法我再去選商品房,我相信會有一部分這樣的客戶,他們覺得價格更便宜,對自己的購買能力更好。但從數量分析我覺得數量不會太大,一旦有能力,我相信大部分客戶會還是買商品房,畢竟商品房本身除瞭自住功能以外,還有投資這個客觀屬性。所以我覺得有一點影響,但不會太大。第三,自住型商品房限制條件還是很多的,五年以後上市,30%的效益要分配給政府。我想這是政府是為瞭解決北京供房緊張的局面而推出的緩解措施,所以還有很多需要判斷的地方,這是一個過渡型產品,對客戶也是,政府也是在摸索的過程中。證明政府對房地產市場從手段調控變成瞭市場調控,從限貸到限購等等手段調控變成瞭市場調控,這是政府一種理性的回歸,這種理性的回歸也是開發商所需要的,我們盼望著穩定,大傢拼技術,拼實力,拼各個方面的綜合實力。這種市場不是一個大公司需要的,可能對一個小公司我趕上瞭這一波,但是對於長期發展的企業來說是不安全的,我們倒希望能夠穩定的發展下去。

  主持人:剛才您也提到瞭平穩的市場是像華遠這樣的企業所希望面對的市場環境,而且在這種環境裡面追求品質的企業會得到更好的發展。我們知道自住房的價格本身就比周邊的商品房便宜,可能會有購房人心裡嘀咕一下,開發商會不會偷工減料,建築質量有沒有問題。不知道在自住房品質的打造上,華遠有哪些措施能夠保證品質。

  孫懷傑:不管是做自住型商品房,還是做保障房,還是商品房,華遠的品質和責任是一直沒有變化的,因此在任何一個產品打造上,公司都要求精益求精、質量第一、責任先行。尤其在和墅雅園這個項目上,我們的標準還是一致的,不管是規劃還是設計,包括戶型,尤其是在產品的戶型設計方面,我們同樣請瞭高標準的設計師進行設計和打造。因為我們知道未來這種房子不是臨時性的東西,客戶的認可不是用金錢能夠換來的。所以我們還是堅持按照商品房的標準來建造。像我們在通州蓋的保障房,那是純保障房,北京住建委的領導去視察,到瞭我們工地的時候,他說華遠怎麼建保障房的標準比好多開發商建的商品房標準還高,包括我們的監理團隊,包括我們的材料。用我們公司內部的話說我們不會因為這一點點的利益而失掉我們的品牌和信譽,所以與商品房基本是相對一致的。至於其他的開發商我不便於發表言論。

  主持人:說明您對華遠的品質還是非常有信心的。未來如果北京繼續在自住房上有政策傾斜,華遠會不會拿出一定的地塊來做自住房的項目。

  孫懷傑:會的,我們現在叫多元化發展。我們有一段時間可能以住宅為主,現在我們的住宅和保障房,尤其是2011年通州的保障房167地塊,現在已經全部順利入住,業主也給瞭很高的評價。前幾年都說任志強不給窮人蓋房,這個說法現在已經被推翻瞭。2011年我們就開始做保障房,而且做高端品質的保障房,不是糊弄的保障房。保障房做下來以後我們也有瞭心得體會,它可以給公司帶來現金流和其他方面的推動力。所以在保障房方面公司也加大瞭研究,我們會看看市場的機會,如果自住房量很大,我們更願意加入到保障房建設當中去,對公司的發展還是有更大的支撐作用的。

  主持人:現在做商業地產是一件很時髦的事情,華遠地產在這方面有什麼樣的發展規劃?

  孫懷傑:我們在商業地產方面這幾年已經邁出瞭實質性的一步,比如說在長沙華中心項目,跟海信合作經營一個高端的mall,目前已經到裝修階段,預計明年就會投入營業,一些品牌店都會匯聚在這個商業綜合體中,初步定為200萬平方米,再加上又沿江,發展潛力很大。同時我們又做瞭高端的酒店,這是華遠自己持有的,和君悅進行瞭合作。這是一個標桿性項目,我們商業的高端項目就在這兒。

訪談嘉賓:華遠地產股份有限公司北京城市公司總經理孫懷傑(左)、新浪樂居北京主編務名楊(右)

  主持人:相當於是把好天地當做是業態的商業的品牌,在北京打造出來以後,是不是要復制到全國。

  孫懷傑:在青島已經有瞭,而且正在運營,整體形勢還是不錯的。所以公司也加大瞭商業的發展力度。確實從公司的發展角度來講,如果是純住宅,招拍掛的土地市場上遇到瞭很大的挑戰,因為土地必須配一部分商業,甚至像西紅門項目全部以商業為主的產業園項目我們要拿,而且我們要做好。一個是市場的需要,一個也是公司的需要,要去做商業項目來支撐公司穩定發展。

  主持人:必須得是多元化發展,像原來一招鮮吃遍天,在現在的情況下面臨很多的短板,要想突破就得多元化的發展。請教一下孫總,在北京的市場上地價非常的高,對北京土地市場的熱度您持什麼樣的觀點?

  孫懷傑:上半年北京市場處於熱火朝天的狀態,不管多少錢開發商都要拿到土地貸款屏東九如土地貸款地,競爭非常的慘烈,經過多輪的競拍最後一輪才能拿到,不到最後一口氣是拿不到的。但政府還是加快土地的推動節奏,隻不過保障房在土地上占瞭一大部分,政府還是為瞭解決大部分客群的需求,尤其是低收入傢庭的客群,這是政府的主要目的之一。從5萬套保障房的目標來看完成的效果還是非常好的。從土地市場來看,開發商也有不太理性的地方。我認為市場是有穩定的預期,如果大傢都是靠高地價去競爭,最後一定會為未來的市場埋下風險。因為市場的發展是有其自然規律的,不是說開發商和各個企業能夠決定的。高地價往往帶來的是高風險,高風險對大企業來說可能沒有什麼大問題,如果小企業碰到高地價,碰到市場不好的時候,可能日子就會很難過,緊接著就會帶來比較負面的影響。對於土地市場我覺得開發商應該更理性一些,土地是有的,隻要大傢認真去做都有機會,而不是靠頭腦發熱或者是高地價去臨時的解決一些問題,這樣會為後面的發展帶來負面的影響。

  新浪樂居訊(編輯 常曉培)在很多人眼中,相比董事長任志強的高曝光率,華遠地產自身的企業發展顯得相當低調。但事實上,華遠地產一直沒有停下開疆擴土的腳步,在商品住宅、保障房、商業地產等開發領域積極進行著多元化發展的戰略佈局。僅在北京,目前華遠地產就有6個項目正在市場運作,其中大興的華遠·和墅雅園和門頭溝項目由於建有自住房產品,尤為引人關註。2014年6月11日,新浪樂居邀請到華遠地產股份有限公司北京城市公司總經理孫懷傑做客嘉聊室,介紹這兩個自住房項目的最新進展,分享對於北京樓市的現狀分析與趨勢判斷。

  孫懷傑:我認為華遠這兩年拿地,任總給我們灌輸的思想還是以穩健為主,雖然我們拿的地多,但是目前看我們對市場的判斷以及對項目的判斷還是以穩健為主。包括通州和密雲的地塊,加上西紅門和大興孫村項目,都是以穩健為主。通州好天地項目我們是以4到5倍的價格拿到的地,想必大傢都很奇怪,那塊地公司是下定決心一定要拿下。當時的地價雖然很高,但從現在發展趨勢來看我們拿那塊地也是很合理的,公司對那塊地的判斷還是很準確的。公司拿地的策略還是以穩健為主,不會跟大傢你死我活的競爭,雖然我們拿的地不多,但今年下半年還有計劃。

  主持人:土地價格高是目前普遍存在的情況,不過確實住宅市場還是處在觀望的狀態,很多的房企都在加快自己的推盤、銷售的速度,甚至有的開始以價來換量。不知道華遠面對這樣的市場情況,你們采取的是什麼樣的市場銷售策略?涉及到具體的項目有沒有一些具體的營銷動作?

  孫懷傑:從6月份的情況來看,北京市集中推盤量還是很高的,但觀望的情緒確實已經產生,這是一個客觀的事實。但是我們覺得這個市場是比較樂觀的,也是比較穩定的。出於幾個方面的原因:第一,觀望情緒的產生不是簡簡單單的某個地塊成交低瞭,觀望情緒是一個正常的發展過程老百姓觀望完瞭以後他自然還要出手。大傢印象比較深刻的是2008年,基本上售樓處一個人沒有,20個業務員看到一個客戶來,那像碰到神仙一樣,但那以後我們碰到瞭一個好時機,開始搖號,今年又迅速的進入瞭觀望的狀態。但不管觀望還是不觀望,市場的需求都是存在的,這樣來判斷,我們認為發展是會更好的。隻不過有一段時間,可能8月份、9月份大傢觀望的態度比較明顯,但開發商即使采取降價的措施,也是極個別的,不會是普遍的情況。今天客群一觀望,明天開發商就降價,這種情況肯定是他已經扛不住瞭。我們還是要用品牌和品質去應對客戶的觀望,像密雲的項目,達到80%的認購率,我們也感覺到很驚訝。客觀上一判斷,隻要你的品質有保障,隻要你的產品符合他的需求和未來預期的需求,我想客戶還是正常的出手,反之不一樣,從投資的角度來講會暫時的觀望。但現在一限購,投資的數量就很少瞭。所以在營銷上,我們不會因為短時間的觀望而去做一些營銷策略的調整,相反我們會更加積極,跟客戶的關系更要拉近,讓客戶看清我們一系列項目的特點特色。所以在營銷上面我們要與客戶更加的零距離接觸,我們要求營銷總監和項目經理要隨時面對客戶,可能客戶對業務員有一些陌生和不信任,懷疑業務員說的算不算,所以我們要求營銷總監和項目經理全部要面對面的與客戶溝通。之所以密雲的項目已經取得瞭小小的成功,就是我們的營銷經理直接與客戶面對面,你可以隨時來找我,提出你的問題,這樣客戶的信任感瞭,我們的轉化率就很高。

  主持人:還是要把主要精力放在加強客戶關系上,這樣更透明的把項目展現在客戶面前。據說外地有一些城市已經悄悄取消瞭限購,北京會不會對限購政策進行調整,您個人是怎麼判斷的?

  孫懷傑:我認為在北京取消限購短期內可能性不太大,因為北京的限購政策對外地的市場影響也不大,外地的市場相對來說管理、客戶群跟北京還是有區別的。北京的客戶量、需求量太大,打開限購的話,可能北京的市場又會出現不好控制的局面。所以短期內完全取消限購的可能性不大。從政府的角度來說,很快的出臺支持性的政策可能性也不大。這一屆政府相對理性,在十八大報告上我們沒有看到房地產調控等嚴厲的詞語出現,這也代表瞭新一屆政府的態度。第二,他希望通過市場和政府的職能雙向調節,不管好也好,壞也好,目前還沒有出現政府迅速的3個月、6個月內就出臺新政策的局面。

  主持人:替購房人問一個特別實際的問題,我是一個購房人,面對北京市場的這種情況,我是應該出手買房還是再等一等,房價會不會再往下走。同時我也符合自住房申請的標準,我是買自住房還是可以考慮商品房,能不能給網友一個小小的建議。

  主持人:這兩個項目確實特色非常的鮮明。除瞭自住房,華遠其實在商品住宅的開發上也是動作非常多,在北京現在應該有幾個項目同時在做,您這裡有沒有具體的信息跟大傢透露一下。

  主持人:該出手時就出手,找到適合自己的價位又合適的就出手。我可以買自住房也可以買商品房,我該怎麼去選擇?

  孫懷傑:自住型也是一個選擇,從投資的角度或者從居住角度它都是一種過渡型產品,因為對於自住房,國傢還是有限制的。而商品房更加靈活一些,包括臥室、客廳、居住的舒適度是開放的,自住房則不是,條件有嚴格的限制,因此它的舒適度跟商品房還是有一些差距的。成本在那,政府也有戶型限制要求,所以我認為它是一個過渡型產品。如果你的資金不多,壓力很大,很多人說我成房奴瞭,其實不是,同樣的條件,讓我選擇的話,我具備買商品房的條件或者我有這個基礎和能力的話,我一定會買商品房,而不會買自住房。因為自住房是一個過渡型產品,所以有能力買商品房我個人建議不要買自住房。有幾十萬人在等,你有能力買商品房就不要去買自住房瞭,因為商品房的靈活度更大。

  孫懷傑:如果你的經濟實力確實很難就不要考慮商品房,可以購買自住房,過渡一下也是很合理的,起碼比保障房更加合理。

  主持人:要認清自身的條件,更理性的選擇。您作為既開發自住房,又開發商品住宅的開發商給出的意見,我覺得特別具有參考價值。這次關於華遠開發的自住房和我們在北京商品房項目的最新進展都聽您一一分享瞭,包括您對北京市場的預判和給出大傢的建議。非常感謝孫總接受這次采訪,也希望您下次有機會再來新浪樂居作客,繼續跟購房人分享華遠的產品和好的觀點。謝謝您,也謝謝大傢的關註,本次訪談到此結束,再見!

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-12/16512773977.shtml

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