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【2013年5月長沙樓市銷售報告】

  主持人語：

  最近，產業地產特別火。先是有著廣泛國際影響力的《華爾街日報》撰文指出，物流地產成瞭地產投資的新目標，常被視為房地產市場"醜小鴨"的工業地產受到投資者越來越多的關註；繼而馬雲宣佈成立"菜鳥網絡"，進軍物流地產，將產業地產的競爭推向白熱化，全國各地更是掀起瞭新一輪圈地和投資熱潮。

  值得註意的是，幾天後，《二十一世紀經濟報道》報道指出，物流園區平均空置率達60%，國務院發文禁以物流中心圈地。而"推進工業用地出讓的彈性年期和租賃制，探索存量工業用地的退出機制"更在2013年國土部年度會議上被重點強調。

  高力國際研究調查顯示，在過去幾年內，由於供不應求，中國物流領域的平均租金每年增長5%-10%左右。亞洲非上市房地產投資協會調查顯示，亞太地區110名被調查者中68%的人表示今年將會把投資重點放在工業地產和物流地產領域，而2012年這一數字僅為28%。大多投資者認為澳大利亞的辦公樓投資以及大中華區的工業地產和物流地產是未來的投資熱門。

  將眼光拉近，落到長沙，長沙作為中部惟一獲批國傢現代服務業綜合試點城市，將連續三年每年投入不少於6億元建設資金，並將重點支持市場交易升級工程、現代物流提質工程、電子商務建設工程等五大工程。在這個大的全球背景下，新浪樂居、長沙晚報邀請湖南現代物流協會專傢、長沙理工大學教授程賜勝共同探討產業地產。

  議題一、物流地產、工業地產和產業地產之間有著怎樣的關系？在全球經濟背景、承接沿海地區產業轉移與中部崛起的大背景下，長沙產業地產的市場行情如何？供不應求和空置率達60%這兩種說法，您更贊同哪一個，為什麼？

  程賜勝：現在長沙提升到瞭智慧城市、綠色城市，要面世界市場打造高端服務產業，物流產業實際上也是服務領域的一個項目。議題中提到的物流園區空置率達60%，長沙並不一定。

  而物流到底怎麼做？從學術界的角度來看，中國實行瞭最嚴格的管八德二胎理制度，土地成為越來越稀缺的資源，

  政府為什麼要政策引導呢？這樣工業產業用地才能有優惠條件，政府在打造全民福利最大化的同時，也發展瞭地方經濟。企業多瞭，城市繁華瞭，產出多瞭，稅收增長瞭，再者就是就業，這些都是為這兩個方面來服務。

  那麼，政府來管這一塊兒，怎麼發展？要有規劃。政策怎麼支持？要給政策。政府監管什麼？無非是兩個方面，一是服務水平，企業是有承諾的；二是安全生產，實際上這兩塊就夠政府管瞭。那麼，還包括市場進入、退出機制等問題，請神容易送神難，如果你占著地不走，土地資源就浪費瞭，沒有效益。

  議題二、長沙作為中部惟一獲批國傢現代服務業綜合試點城市，長沙產業地產發展面臨哪些機遇與問題？企業該如何破局？

  程賜勝：我參加瞭全國幾十個城市的物流規劃評審，長沙市物流規劃是怎麼做的？是長株潭三個城市一起做的。去年12月份，長沙市交通局又單獨做瞭一個物流規劃。在這種情況下，說商貿物流其實很遺憾，長沙沒有把制造業請過來，實際上它還是一個制造業基地。

  而專業物流怎麼做？大傢都在說商貿，怎麼做？很多人說，首先是寫字樓、餐館、賓館、展館，都要做起來。做物流的話，倉儲到底做多大？物流投入在企業總投資裡面占比多大？這些很少有人考慮過，如果物流園沒有達到政府的要求，要求你退出怎麼辦？這種情況很常見，地方政府，包括交通行業在做物流規劃的時候，私人老板是有資金的，把地拿到手再說，然後發現，難以套現就找關系，慢慢變成瞭純粹的商業用地，這樣就會出現問題。

  物流市場不規范在哪裡？長沙市的並不規范。交通部門為主的物流規劃設計，商務廳組織的物流規劃設計，發改委組織的物流規劃等等，這些物流園區之間的功能分佈其實大傢都不清楚。這需要一個職能部門來規范物流園區的名稱，否則太亂瞭。

  有這樣一個共識，企業做商貿物流見效快一些，打擦邊球容易一些。但是，如果大傢都這麼做，將來競爭會形成怎樣的狀況？會形成在一定區域范圍內競爭。有這樣一個比較嚴重的問題，物流園區一建，就會建很多門面來出租，實際上最難做的是專業物流怎麼樣與制造企業對接。所以，每一個企業傢在做商貿物流時，一定要確定工業定位、工廠定位，以及輻射。很多物流門檻很低，做的是低端物流，這就形成瞭惡性競爭。與此同時，園區按照供應鏈的多少，應該配套高端路線的專業園區，體現園區的整體效益。比如，做鋼材的都是門面，你做鋼材，我也做鋼材，內部競爭會很亂，管理園區成本也很高，市場環境是無序的。

  在中國是扶強不扶弱，你做農產品深加工照樣可以做大，做精，沿產業鏈來做，附加值可能還高一些。所以，我很擔心，大傢都打"商貿"兩個字，到底做得怎麼樣？因為，商貿這最容易打擦邊球的，這樣很容易拿地，做專業物流很難拿地。但做商貿還是要看中市場潛力和范圍，選擇出主打市場，這樣做的話風險會更小一些。

  理解政府的思路，瞭解城市發展趨勢，這是很重要的。企業能夠打政策法律擦邊球就是高手，就可以獲得利潤最大化，不然企業成本就會比較高瞭。但是，要規范的還是會規范，除瞭定位高以外，我們還要做好做精。長沙還沒有與引進大型企業相配套的對口物流配套，這方面有很大的發展機遇。（文字整理∕朱艷）

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-19/15013266878.shtml

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