黃婉君

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內容來自sina新聞

北京剛需盤定價參考自住房 房企感慨後市看不清

  自住房給普通商品房帶來的壓力正在全面影響著北京剛需盤的銷售。由於下半年將有更多的自住房入市，所有情況都表明，北京品牌開發商已全面進入樓市搶收階段。為瞭對抗自住房的價格優勢，甚至有不少剛需項目開始以自住房定價為參照，以低於預期的價格入市，並實現"日光"。

  在剛剛過去的周末，類似的平價跑量，快速銷售的戲碼就再次上演。單中國鐵建、東亞新華兩個房企企業就狂推六個新盤：中國鐵建更是一次性取得四個樓盤的預售證，而東亞新華則繼之前一周剛剛賣掉臺湖項目200套房源後，又在上周放出一個住宅和一個不限購項目的600套房源。與此同時，世茂、華潤、金地等企業的項目也獲得瞭開盤銷售的入場券。無疑將使北京樓市的供應量達到一個小高峰。

  定價

  "日光"剛需盤售價參考自住房

  "那天還不是周末，是工作日的周二，恒大禦景灣通知非優先傢庭現場確認，我專門請瞭半天假，午飯都沒吃就帶齊瞭材料跑到東五壞外的寶藍康達廣場確認。"本以為會很快就能確認完，沒想到現場居然排著長長的看不到頭的隊。曾經親歷瞭恒大禦景灣火熱申請的程先生表示，"那天我是打車過去的，看見隊伍排瞭有一公裡，雖然最終確認隻用瞭幾分鐘，但輪到我時已經到晚飯點瞭。"

  正是有瞭這次經歷，讓作為非優先傢庭的程先生認為，能買到自住房完全是撞大運，光優先傢庭就有幾萬戶，輪到非優先傢庭根本沒機會。於是程先生開始將目光鎖定在商品房上。

  令他欣喜的是，他一直關註的東亞臺湖印象二期在4月7日開盤，定價與恒大禦景灣相同，都是2.2萬元/平方米，且包含3000元/平方米的精裝修。相比之下，雖然兩個項目都位於東五環外，且臺湖印象要比恒大禦景灣要遠十餘公裡，但由於包含精裝修，且是全部產權，讓程先生下決心不再苦等自住房。而定價與自住房項目趨同的東亞·臺湖印象，當期200套房，也引起搶購全部售罄。

  其實，這並不是剛需盤第一次將定價與自住房看齊瞭。位於大興的萬科橙項目，在3月份首次開盤時，就因為取消瞭精裝修，出人意料地以2.2萬元/平方米的"低價"入市，不但半天就實現瞭日光，也引起瞭關於北京樓市降價的爭論。

  "為什麼萬科橙半天就賣光瞭呢？就是因為政府說隻能賣兩萬二，我說我要賣兩萬五，(政府說苗栗銅鑼土地貸款)不行，你就賣兩萬二。" 萬科集團(萬科藍山 萬科幸福匯)副總裁、北京萬科總經理毛大慶對於降價論並不認可，他認為是平價入市的策略，讓萬科橙開盤半天就全部售罄。

  "按照自住房的房價賣普通商品房，這樣的定價策略無疑吸引瞭很多剛需購房人。"在毛大慶看來，那些戶型面積、戶型設計與自住房"相撞"的普通商品房土地2胎銀行，受到的沖擊將最為嚴重，解決方法無非兩個，一是改變戶型，避免與自住商品房雷同，二是調低價格預期入市，否則就隻能"熬著"。

  據記者瞭解，今年下半年將會有30個自住房項目入市，房源將近4萬套。中原地產市場研究部總監張大偉認為，"上半年就是房企走量的最好機會。下半年，自住房對商品房市場的沖擊會更大，如果信貸延續收緊很有可能會出現降價的情況。"

  市場

  搶開盤 上周九個項目獲預售證

  正是在自住房即將大量供應的壓力下，不少新盤開始學習萬科的快銷模式，在上周集中領證進場。北京住建委網站的房地產交易信息公示頁面記錄瞭一切，上周共有9個期房項目獲得預售證，其中7個集中在上周周末兩天。

  在這次集中搶跑中，央企代表中國鐵建和民企代表東亞新華無疑最值得關註。前者在上周共計拿瞭4個項目的預售證，除瞭位於房山區的中國鐵建·原香漫谷、中國鐵建·國際花園外，還包括瞭順義區的中鐵·花溪渡和豐臺區的中國鐵建·北京山語城。原香漫谷本期以1.4萬元/平米的價格推出瞭236套房源，價格與去年相比小幅提升，項目方表示4月12日開盤當天去化率約為8成，還剩下40餘套房源待售。

  而中國鐵建·國際花園則相比去年7月開盤的價格，上漲瞭4000元/平方米，達到瞭2.2-2.3萬元/平方米，該項目銷售人員告訴記者，本期拿到828套房源的預售證，到開盤第二天還有200餘套房源待售，可以隨時選房。

  "現在的新房市場，如果不做價格上的傾斜，很少有能賣超過100套的。"在一位北京開發商高管看來，市場水溫已大不如前，企業存在普遍的悲觀情緒。在這之中，東亞新華的應對策略是平價換量。

  繼一周前東亞·印象臺湖升級為精裝修，成交價格反而從預期的2.6萬元/平方米降至2.2萬元/平方米之後，上周末，不限購的東亞首航國際放出200套房源，最終成交150套。位於房山的純新盤，東亞·朗悅居也在上周末以17000元/平方米的價格搶跑。據項目方統計，當天賣掉瞭400套房源中的300套，成交額超過4.5億。

  在北京的新老項目全面推盤，兩個星期內賣出800套房源，東亞新華地產營銷總監賈玉鵬在接受記者采訪時回應，快銷可以幫助集團儲備後期拿地資金，與此同時，隨著進入一線城市的房企數量越來越多，項目數量也會大量增長，提前搶占市場，將有利於擴大市場份額，"到瞭五一，我們還會再次集中開盤"。

  業內人士表示，面對自住房大量入市的壓力，剛需土地儲備多、可售存量房多的開發商不得不提速出貨，中國鐵建和東亞新華都選擇瞭快速變現的手段，就是為瞭保證充足現金流應對後市變化。

  預測

  對於後市房企感慨看不清

  快速開盤，快速銷售的手段在近幾年的調控中，已經成為房企應對市場變化的統一準則。雖然包括萬科等房企都否認降價，但業內人士指出：在售項目精裝改成毛坯的；拿五棟樓銷售證，隻開瞭三棟樓的；預售價格低於早先宣傳價格等情況都是市場行情下滑的表現。

  在上周剛剛結束的北京春季房展上，高調回歸的"龍頭老大"萬科，就攜旗下6個樓盤參展，對於當前的市場形勢和房價走勢，北京萬科副總經理肖勁隻用瞭四個字做總結："看不清楚。"

  肖勁舉瞭3個例子，來佐證他的觀點。一個是此前恒大剛剛成交的北苑區域的自住房地塊。政府批準的限價是2.8萬元/平方米，但是據他測算，拿地的實際樓面價已經高於瞭批準銷售的房價，他不明白作為一個商人不賺錢的項目，如何才能把服務做好。第二個例子則是關於一二手房市場的背離現象。肖勁表示，從春節過後，他瞭解的情況是北京二手房市場掛牌量極速上升，導致二手房價格出現瞭下降，但同時一手房的成交均價卻仍舊是上升。這樣的背離讓他對於市場感到很難看清。第三個例子是，雖然北京的房產交易出現瞭觀望的跡象，但北京的土地市場卻仍然很火爆，北京萬科有一個團隊，天天都在為買地而著急，因為北京的土地不限購，隨便一個開發商都能到北京來買地，導致瞭全國的錢恨不得都集中到這。土地的火熱也和房地產交易市場出現瞭截然不同的走勢，這些都讓肖勁覺得對於樓市無法看清。同時，他還認為，"目前很多政策還未確定，不能簡單下判斷。"

  對此，任啟鑫則認為，未來將有更多的房企加入到快速取證，快速開盤銷售的行列。由於受大量自住房入市的影響，2014年必將是剛需市場迅速變化的一年，也將成為行業進一步分化的一年。毫無疑問，擁有豐富土地與項目儲備、能對市場做出快速反應的品牌房企在價格戰、速度戰中的優勢是顯而易見的，而快速出貨可以令房企獲得充足的現金流，進入下一輪土地補倉的周期循環。他預計，2季度，在剛需項目的集中放量下，將有越來越多的品牌房企步入跑量出貨的後塵，從而進一步加速行業洗牌過程。

  文/本報記者 李桁

  4月19日新浪樂居大型看房團來襲 領銜四月搶房季

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-17/07532691475.shtml

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